Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter

Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter REIT ETF Börshandlad fond VNQInvestera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter

Investeringar i fastigheter kan vara mycket lönsamma. För att komma igång på fastighetsmarknaden krävs vanligen mycket kapital. Det går emellertid att Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter och binda upp miljonbelopp.

Investera i en REIT

En REIT, eller real estate investment trust, är ett företag som äger och förvaltar fastigheter och närstående tillgångar, såsom hypotekslån eller hypotekslån. Majoriteten av en REITs intäkter och tillgångar måste kunna kopplas till fastigheter. För att kvalificera sig som ett REIT måste företag uppfylla vissa standards samt tilläggsregler som fastställts av den amerikanska finansinspektionen, Securities and Exchange Commission:

  • Investera minst 75 procent av de totala tillgångarna i fastigheter
  • Kunna härleda minst 75 procent av bruttoinkomsten från fastighetshyror eller bostadsräntor
  • Ha minst 100 aktieägare efter det första året som REIT
  • Högst 50 procent av aktierna får innehas innehas av fem eller färre individer
  • Betala minst 90 procent av den beskattningsbara vinsten som utdelning

Den sista regeln är intressant för enskilda investerare. REITs är inte bara företag som äger fastigheter; De är företag som tillhandahåller kassaflöde till sina investerare. Om du investerar i en REIT och återinvesterar Dina utdelningar kan du växa din portfölj tills du når en punkt där du själv kan köpa enskilda fastigheter eller fortsätta investera i förvaltade fastighetsportföljer.

Fastighetsbolag

Många företag som äger och förvaltar fastigheter inte är strukturerade som ett REIT. I Sverige förekommer det inte på grund av lagstiftningen. Finland tillåter emellertid REITs. Dessa företags aktier betalar vanligtvis en mycket lägre utdelning än ett REIT, men företagen har mer frihet att återinvestera vinsten för att expandera.

Vissa företag i andra branscher beter sig som ett fastighetsbolag trots att det inte är den primära tjänsten de erbjuder. Exempel på detta är hotellkedjor, köpcentrum och anläggningsoperatörer.

Det finns naturligtvis traditionella fastighetsbolag tillgängliga för investeringar också. Företag inkluderar fastighetsföretag som RE/MAX Holdings Inc., kommersiella fastighetsoperatörer som CBRE Group och köpcentrumsföretag som Equity One (EQY).

Som med varje enskild aktieinvestering, gör alltid en grundläggande analys innan du fattar ett investeringsbeslut. Att investera tungt i en aktie eller en bransch i förhållande till resten av portföljen skapar en koncentrationsrisk i portföljen.

Investera i bostadsbyggare

Fastighetsinvesteringar handlar inte bara om att köpa och dra nytta av befintliga bestånd. Det finns en hel industri av bostadsbyggare, så kallade homebuilders ansvarig för att utveckla nya stadsdelar i växande storstadsområden. Dessa företag kan vara inblandade i flera aspekter av bostadsbyggnadsprocessen.

Vid utvärdering av bostadsbyggare, titta på alla aspekter av verksamheten. Fråga dig själv om företaget är inriktat på en region med dålig fastighetsutveckling. Tänk på att bostadsbyggare utveckling kan vara högt korrelerad med ekonomin. När tillväxten är stark vill folk köpa nya bostäder. När ekonomin är trög, tenderar försäljningen av nya bostäder att falla.

Investera i en fastighetsfond

Ett av de största hindren i fastighetsinvesteringar är diversifiering. Som en investerare på aktiemarknaden är det inte svårt att hitta mångfald investeringar. Aktier i många företag handlas med ett tillräckligt lågt pris per aktie för att uppnå diversifiering. Detta kan nås till ett rimlig pris genom planering. Fysiska fastigheter är ganska annorlunda.

För att få diversifiering i fastigheter kan investerare vända sig till fastighetsfokuserade fonder, indexfonder och ETFer. Vissa fastighetsfonder fungerar precis som en traditionell fond, och investerar i fastighetsbestånd. Andra är inriktade på REITs eller till och med direkt inköp av fastigheter. Ett exempel på en populär REIT ETF är Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ). VNQ är en börshandlade fond som handlas på NYSE, precis som en aktie. Den ger en direkt exponering mot en portfölj av REITs. I dagsläget cirka 145 stycken.

Om du föredrar en fastighetsfond, är Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) en global fastighetsfond som kan vara instressant. Fonden är 97,5% investerad i fastigheter. 52 procent av innehaven är i Nordamerika, resten återfinns i Europa (17 procent av innehaven) och Asien (31 procent av innehaven). Fonden är främst inriktad på att äga fastigheter på utvecklade marknader. Mindre än 2 % av det förvaltade kapatalet har investeras på tillväxtmarknader.

Sammanfattning

Investeringar i enskilda fastigheter kräver mycket kapital. Det betyder också högre risk än att investera i en fastighetsfond eller en REIT. Investering i andra alternativ som finns tillgängliga via börsen, REITs, fonder och ETFer kan ge din portfölj exponering för fastigheter utan att Du behöva lägga ut miljontals kronor.

Som med alla investeringar kommer investeringar i fastigheter och närstående företag med viss risk. Utvärdera eventuella investeringsalternativ innan du köper för att säkerställa att det överensstämmer med dina investeringsmål.

Amerikanska och globala fastigheter har fungerat bra de senaste åren, men inte alla marknader är lika. Viss fastighetsexponering ger en utmärkt hedge mot fluktuationer på aktiemarknaderna, men för mycket fastighetskoncentration ger dig förluster när fastighetsmarknaden faller. Det gjorde den under fastighetsbubblan och under kreditkrisen.

När du väl har en bra förståelse för dina investeringsmål och hur fastigheter kan utgöra en del av det, kan du självklart investera och göra fastigheter till en del av din portfölj för både kortfristiga och långsiktiga investeringsmål. Du är då mogen att investera på fastighetsmarknaden.

Fem hemligheter om aktiefonder som Du inte kände till

Fem hemligheter om aktiefonder som Du inte kände till

Även om aktiefonder är ett av de mest populära investeringsinstrumenten i världen så finns det hemligheter om aktiefonder som många investerare inte känner till. En gemensam investeringsstrategi som används av många fondförvaltare är att se genom fondplaceringarna i slutet av varje år och välja de fyra bästa eller fem bästa resultaten för att investera i för nästa år. På ytan låter det som en rimligt logisk investeringsstrategi. Det finns bara ett problem; Det brukar inte fungera särskilt bra.

Strategin bortser från det faktum att investeringar tenderar att vara cykliska. Till exempel stiger aktiekurserna ofta ett år för att falla nästa. Oddsen talar alltså emot fondförvaltarna för aktivt förvaltade medel. De kan inte på ett konsekvent och löpande sätt väsentligt överträffa den övergripande marknaden.

Enligt en nyligen publicerad Standard & Poors studie var färre än 10 % av de mest framgångsrika fonderna 2012 med bland de bästa 25 % av fonderna 2014. Om du investerade i de mest framgångsrika 2012-fonderna i början av 2013 fanns det mer än en 90% sannolikhet att de fonderna i slutet av 2013 var underpresterande. Enligt studien blir oddsen bara värre över tiden. Studien visade att efter fem år var färre än 1 % av de tidigare topprankarna bland de 25 procent bästa fonderna.

Fondavgifter tar mer pengar än du tror

Många fondförvaltare misslyckas med att förstå vikten av kostnadsförhållanden och andra fondavgifter i fråga om hur mycket de påverkar den potentiella lönsamheten.

Många investerare ser en siffra på en procent som beskriver kostnadsförhållandet. De ser det som mindre viktigt eftersom det är så pass lågt. Detta beror på att de har den felaktiga idén att avgiften bara tas ut ur vinsten de gör. Men det här är inte så det fungerar. Avgiften tillämpas inte på vinst, utan på en investerares totala investeringskapital, vilket innebär att det tar en mycket större del av en investerares vinster än många investerare inser.

Till exempel, om en investerare har 100 000 investerat i en fond med en procents förvaltningskostnad, så representerar årsavgiften 1 000 SEK. Antag att fonden ger en respektabel värdeökning om fem procent för året och returnerar 5 000 till investeraren. Förvaltningsavgiften, 1 % av investeringen på 10 000 minskar då inte värdeökningen med en procent. Den minskar med hela 20 procent. Om fonden utvecklas sämre, om det endast ger en värdeökning om två procent så försvinner hälften i form av förvaltningsavgifter.

Många aktivt förvaltade medel är bara indexfonder i förklädnad

Enligt en analys från Motley Fool visar studier att ett antal aktivt förvaltade fond i själva verket är indexfonder förklädda till aktivt förvaltadefonder. Motley Fool hänvisar till två studier som genomfördes under 2009 och 2013, som undersökte 20 årav fonddata. Båda studierna visade att under den 20-åriga tidsperioden var det en enorm ökning av förklädda indexfonderna. De gick från cirka 10 % av det förvaltade kapitalet till att svara för nästan 30 % av alla fonder.

Faktum är att fondförvaltarens ”aktiva” aktieval precis speglar valet av ett jämförelseindex, och fondens portfölj inte skiljer sig väsentligt från indexfonderna. Det är lätt att se hur detta kan hända. Fondförvaltare är oroade över att upprätthålla en uppfattning om god prestation. Ett sätt att åstadkomma är att se till att fondens resultat inte ligger långt ifrån den genomsnittliga utvecklingen av populära aktieindex.

Eftersom avgifterna för aktivt förvaltade medel kan vara så mycket som 10 till 20 gånger högre än avgifterna för en indexfond, måste investerarna säkerställa att de faktiskt får de aktiva förvaltningstjänster som de betalar för.

Börshandlade fonder kan vara en bättre investering

En sak som fondförvaltare ofta misslyckas med att avslöja för investerare är på grund av det sätt på vilket börshandlade fonder, eller ETFer, är strukturerade i förhållande till fonder, är en ETF ofta en bättre investering.

En av fördelarna med ETFer är den större likviditeten. Till skillnad från traditionella fondandelar som endast kan köpas eller säljas till det dagliga nettotillgångsbeloppet eller NAV-priset är ETF-andelar föremål för handel under hela dagen vid större börser.

En annan fördel, helt enkelt på grund av de olika sätten på vilka ETF och fonder är konstruerade, är att ETFs vanligtvis skapar många färre skattepliktiga kapitalvinster.

Till exempel, om ett stort antal fondandelar löses in samtidigt, måste fondförvaltaren ofta avveckla en del av fondens innehav för att betala för de inlösta fondandelarna. Detta leder vanligen till en viss nivå av skattepliktiga kapitalvinster för fonden. Eftersom ETF-andelar säljs till andra ETF-investerare genom en börs inträffar inte den typen av skattepliktiga händelser.

En av de föga kända hemligheterna om en aktiefond är till och med en fondförvaltare som aldrig säljer några av sina aktier kan fortfarande vara föremål för betydande skatter. Dessutom är utgiftsförhållandet för ETFs vanligen lägre än kostnadskvoten för en jämförbar fond, ibland med så mycket som 50 %.

Aktiefonder kan ge mer en effektiv investering

En bra ”hemlighet” om fonder är att de erbjuder ett enkelt och effektivt sätt att investera på aktiemarknaden på grund av att fonder tillåter köp av partiella andelar. För en investerare med en personlig finansiell plan som att bidra med en fast summa på 1 000 kronor per månad för att investera, förenklar detta processen. Investeraren kan att följa sin plan och kan göra betydligt effektivare investeringar. Om investeraren försöker köpa enskilda aktier som en löpande för 60 kronor per aktie måste han avsätta nästan hälften av sin avsedda $ 100 löpande månadsinvestering, får han oftast ett ojämt antal aktier och det blir pengar över.

Inte bara det försenar hans investering, men det kan lätt kosta honom pengar om under den mellanliggande månaden om aktiekursen stiger från 60 kronor per aktie till 70 kronor per aktie. Aktiefonder löser detta problem genom att tillåta investerare att köpa fraktioner av fondandelar, så investeraren i det här exemplet kan investera hela sitt investeringsbidrag utan problem eller förseningar.

Handla ETFer utan courtage

Handla ETFer utan courtage

Degiro införde från och med juni 2016 som första nätmäklare i Europa courtagefri handel i mer än 700 börshandlade fonder, så kallade ETFer. Det är emellertid inte alla som kan handla ETFer utan courtage. Degiro erbjuder denna möjlighet till alla sina svenska kunder som har mindre än en miljon kronor i samlat sparande. Det är däremot både svenska och globala ETFer som ingår i erbjudandet.

Enligt Degiro vill man med denna åtgärd hjälpa investerare att bygga upp en mer väldiversifierad portfölj för långtidssparande till låga kostnader. Enligt ett pressmeddelande säger nätmäklaren att de ofta ser kunder som inte diversifierar tillräckligt. Tanken med detta är att Degiro hoppas att deras kunder skall dra nytta av att handla börshandlade fonder oftare.

85 procent billigare än sina konkurrenter

Degiro hävdar att de är 85 procent billigare än sina konkurrenter. Vi har själva inte haft någon kontakt med detta företag, eller använt deras hemsida, men nämner detta på vår sida eftersom det rör handel med ETFer, det vill säga börshandlade fonder.

Genom detta initiativ hoppas Degiro inte bara att framhålla vikten av sparande för den yngre generationen. Det tillåter också en betydande andel småsparare att investera på Stockholmsbörsen courtagefritt för att ytterligare öka sitt sparande.

18 procent av världens aktier ägs av indexspårande investerare

18 procent av världens aktier ägs av indexspårande investerare

Mindre än 18 procent av den globala aktiemarknaden ägs av indexspårande investerare, enligt en analys från BlackRock Inc. Förvaltaren hävdar i en rapport från hösten 2017 att passiva investeringar spelar en begränsad roll för att fastställa aktiekurserna. Enligt uppgifter från Blackrock ägs aktier för 11,9 biljoner dollar av fonder, börshandlade fonder, institutionella konton och privata investerare som spårade ett index. Det svarar för 17,5 procent av det globala kapitalmarknadsvärdet på 67,9 miljarder enligt uppgifterna.

Aktier i aktivt förvaltade hedgefonder, fonder och institutionella konton svarade för totalt 17,4 miljarder dollar eller 25,6 procent av den globala kapitalmarknaden, enligt rapporten.

Resterande 57 procent är tillgångar som innehas av regeringar, pensionsfonder, försäkringsgivare eller företag. Sådana innehav övervakas inte av en förvaltare och spårar inte ett index.

Följa marknaden istället för att överträffa den

Uppgifterna kommer i spåren av diskussioner om ökningen av de fonder som försöker matcha marknaden till låg kostnad snarare än att fokusera på att överträffa marknaden.

BlackRock – världens största förvaltare av ETFer, varav de flesta är passiva – släppte sina uppgifter i en rapport som ifrågasatte vad dess vice ordförande, Barbara Novick, kallade ”felaktiga tolkningar av information”.

BlackRock säger att aktiva förvaltare driver priser på aktiemarknaden, med 22 dollar av aktiva aktieinnehavare för varje 1 dollar handlas med indexfonder, enligt företagets data.

Passiva investerare har sett större prisväxlingar

Bank of America Corps forskningsenhet sade tidigare i år att de aktier som mest passiva investerare har haft sett större prissvängningar. Denna rapport byger på passivt ägande av amerikanska aktiefonder på 37 procent. Det är en ökning från 19 procent 2009, men den analysen var begränsad till fonder och inkluderade inte en uppskattning av privatägda tillgångar.

Oaktree Capital Managements ordförande Howard Marks berättade i somras för kunderna att de aktiva förvaltarnas underpresterande kan vara tillfälliga och att de börshandlade fondernas löften om likviditet ännu inte har testats på en större björnmarknad.

I en rapport från i fjol av mäklarföretaget Sanford C. Bernstein & Co. LLC beskrevs passiva investeringar som ett sätt att främja ett system för kapitaltilldelning sämre än både kapitalismen och marxismen där aktier i de största företagen köps blint.

Bara fram till oktober 2017 har amerikanska ETF-bolag samlat 214 miljarder dollar och indexfonder attraherade ytterligare 111 miljarder dollar. Detta medan aktiva förvaltade fonder såg uflöden på 124 miljarder dollar. Mer värde omsätts dagligen i topp ETFer som SPDR S&P 500 ETF och iShares Russell 2000 ETF än i de flesta aktier.

Vad är en börshandlad fond?

Vad är en börshandlad fond?

En börshandlad fond är indexfond som handlas på börsen, precis på samma sätt som aktier. Vad är en börshandlad fond? Ett annat begrepp för börshandlad fond är ETF som står för ”Exchange Traded Fund”. På svenska används benämningarna ETF och ”börshandlad fond” synonymt.

I en ETF får du samma riskspridning som du får i en vanlig traditionell fond, men det finns några viktiga skillnader.

Skillnaden mellan en ETF och en vanlig traditionell fond

ETF:er handlas och prissätts i realtid på börsen

Den främsta skillnaden mellan en ETF och en vanlig traditionell fond är att ETF:en handlas över börsen. Det innebär att den prissätts och går att köpa och sälja i realtid, precis på samma sätt som en aktie. I takt med att priset på de underliggande tillgångarna i ETF:en rör sig under dagen kommer även priset på ETF:en att förändras. Beroende på när under dagen du lägger din order kommer avslut att ske till det pris som gäller just i det ögonblicket då ordern genomförs.

Flertalet vanliga traditionella fonder prissätts däremot bara en gång om dagen. I det fallet spelar det alltså ingen roll när en order läggs, alla får samma pris.

ETF: er har låga avgifter

ETF: er kännetecknas även av att de har låga förvaltningsavgifter. En av förklaringarna till det är att de är indexfonder. I en sådan behöver förvaltaren inte ta några aktiva investeringsbeslut utan investerar i de tillgångar, och med den andel, som anges av det marknadsindex som fonden följer. Det betyder att ETF:er kan förvaltas till en lägre kostnad än en traditionell aktivt förvaltad fond.

ETF:er är tydliga och förutsägbara

ETF:er är tydliga och transparenta. Att ETF:er i de allra flesta fall är indexfonder innebär att de inte bjuder på några överraskningar. ETF:en rör sig precis som den marknad som den följer. Det gör att du med fördel kan använda ETF:er som billiga och enkla byggklossar när du komponerar din investeringsportfölj.