Bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar

Bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar ETF REITs Bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar

På sektornivå är fastigheter en av de grupper som antas vara negativt korrelerade med stigande räntor. Å andra sidan kan fastighetsaktier och de därmed också börshandlade fonder som investerar i fastigheter hjälpa investerare att få något portföljskydd när inflationen stiger. Vissa anser att det går att bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar.

Fastighetsinvesteringar som REITs är värdepapper som handlar som aktier och investerar i direkt fastigheter genom fastighetsägande eller inteckningar. Därför genereras intäkter huvudsakligen genom hyror eller ränta på hypotekslån. För att kvalificera sig för särskilda skattefördelar delar REITs också ut majoriteten av sin vinst. I allmänhet delar dessa ut cirka 90% av sin beskattningsbara vinst, till investerare som utdelning.

Addera en hävstång

Aggressiva, kortsiktiga traders kan lägga till en viss hävstång till fastighetshandeln via ETFer som Direxion Daily Real Estate Bull 3x Shares ETF (NYSEArca: DRN). DRN försöker leverera tredubbelt den dagliga avkastningen i MSCI US REIT Index. DRN har en bearish kusin, Direxion Daily Real Estate Bear 3x Shares (NYSEArca: DRV), som försöker leverera trippel den dagliga inversa avkastningen av det referensvärdet.

Traders tittar på börshandlade fonder med hävstång, som DRN och DRV

Uppgifterna tyder på att traders nyligen har fått smak för DRN, medan de undviker den mer bearish DRV. ”Fastigheter är en annan välkänd hedge mot inflationen, eftersom fastighetsvärden tenderar att stiga i inflationen. Det följer samma princip som guld och andra råvaror; Det finns en begränsad tillgång och därmed ökad efterfrågan i osäkerhetstider, säger Direxion i en ny kommentar. ”Investerare verkar göra fastigheter till del av sin strategi”.

Från och med den 15 mars hade Direcision Daily MSCI Real Estate Bull 3X Shares ETF (DRN) nästan 201 miljoner dollar inflöden 2018. Samtidigt har Direxion Daily MSCI Real Estate Bear 3X Shares ETF (DRV) cirka 1 miljon dollar i utflöden under samma period.

REITs ger diversifieringsförmåner eftersom tillgången visar en lägre korrelation med aktier och obligationer. Denna tillgångskategori har emellertid nyligen upplevt en ökad volatilitet på grund av ränterisker. Vissa investerare fruktar kursen för REITs kommer att utvecklas negativt i stigande räntemiljö. De höga utdelningarna i REITs är attraktiva i en lågmiljömiljö men är mindre lockande när säkrare statsobligationer ger högre räntor.

”Det kommer naturligtvis andra tillgångar som inte nödvändigtvis kommer att gå i lås med den övergripande marknaden under en korrigering. Men i stort sett har guld och fastigheter historiskt sett varit de mest konsekventa säkringarna mot volatilitet. Kom ihåg det nästa gång marknaden säljer”, säger Direxion.

Vad är skillnaden på att investera i fastigheter eller fastighetsaktier

Vad är skillnaden på att investera i fastigheter eller fastighetsaktier

Om du investerar i fastigheter köper du konkret fysiskt mark eller egendom. Investering i aktier är helt annorlunda; Om du köper aktier i ett företag köper du en del av företaget. Vad är skillnaden på att investera i fastigheter eller fastighetsaktier

Riskerna för varje investeringstyp skiljer sig åt. När du äger fastigheter exponerar Du Dig för underhållskostnader, kapitalkostnader, skatter och kanske utvecklingskostnader varje månad. Med det sagt är värdena på fysiska tillgångar mindre benägna att bli värdelösa än aktier.

Investera i fastigheter

Många investerare är mer bekanta med fastighetsinvesteringar eftersom de är verkliga. De flesta av oss har någon gång köpt en bostad. Du kan röra, känna och inspektera egendomen som du äger. Dessutom har du som fastighetsägare större kontroll över värdet och användningen av din investering än vad en genomsnittlig aktieägare har.

Fastighetsinvesteringar faller inom två huvudkategorier: bostäder och kommersiella. Bostadsfastigheter omfattar alla enfamiljshus, byggnader som är avsedda för en till fyra familjer, kooperativa enheter och bostadsrätter. Typiska investeringsstrategier är markutveckling eller agerande som hyresvärd för uthyrningsändamål.

Kommersiella fastighetsinvesteringar fokuserar på mark eller byggnader som har vinstgenererande verksamhet och har i allmänhet högre startkostnader än bostadsinvesteringar. Uthyrningsfastigheter som innehåller fem eller fler familjeenheter anses också kommersiella. De flesta kommersiella fastighetsägare genererar inkomster genom hyror från kontor och butikshyresavtal.

Investera i aktier

Utöver preliminär analys för att bestämma vilka aktier som ska köpas kräver inte investeringar i fastighetsaktier mycket arbete. Aktier fungerar som fordringar på företagsvinster (och eventuellt utdelningar).

Du är inte anställd i företaget, och Du deltar nästan aldrig i ledningsbeslut. (Aktieägarna har rätt att närvara på bolagsstämman, där till exempel val av styrelseledamöter är en punkt.) I den utsträckningen utgör aktier en lättare investering, men de lämnar ut dig till ledningen affärsförmåga.

Aktier är mer likvida medel än fastigheter. Det är lättare att köpa och sälja aktier än att köpa och sälja fastigheter. Du kan belåna båda investeringarna.

Fastigheter eller fastighetsaktier?

I allmänhet är köp och innehav av aktier (och återinvestering av utdelningar) det bästa sättet att ackumulera rikedom på lång sikt. Den genomsnittliga årliga avkastningen på det amerikanska bostadsprisindexet under 113-årsperioden mellan 1900 och 2012 var 7,2 procent.

Under samma period uppnådde Dow Jones Industrial Average en genomsnittlig årlig avkastning på 9,2 procent. Fastigheter tenderar att se mindre oregelbundna svängningar än aktiemarknaden. Båda investeringarna har en beprövad långsiktig historik för att generera avkastning.

Varför investera i listade realtillgångar såsom REITs och Infrastruktur

Varför investera i listade realtillgångar såsom REITs och Infrastruktur

Varför investera i listade realtillgångar såsom REITs och Infrastruktur

  •  Vad är realtillgångar
  • Vårt sätt att förvalta realtillgångar
  • Hur ser vårt erbjudande
  • Var kan man hitta våra fonder?

United Bankers

  • Grundad 1986 i Helsingfors
  • En oberoende fondkommissionär och kapitalförvaltare listad på Nasdaq OMX First North
  • Anställda: ca. 100 (8/2015)
  • Välskött företag med en stark balans och kapitalbas
  • Kapital under förvaltning: ca. € 1,5 miljarder (6/2015)
  • UB Real Asset Management Ab (UB Real Assets / UBRA) är ett dotterbolag till UB Gruppen
  • UB Real Assets förvaltar ca. €  300 miljoner varav ca. 95 % är från institutionella placerare

Varför investera i realtillgångar ?

Vad är realtillgångar?

  • Realtillgångar definieras som tillgångar vars pris inte sjunker om inflationen stiger (penningvärdet sjunker)
  • Realtillgångar är t.ex infrastrukturtillgångar såsom vägar och hamnar, fastigheter, jord – och skogsmark och råvaror såsom t ex ädel metaller
  • Exponering mot realtillgångar skapas genom;
    • Direkt ägande i, fastigheter, land, skogsmark och t.ex råvaror såsom ädelmetaller
    • Värdepapper såsom REITs, börslistade infrabolag, fastighetsaktier och Råvaru –ETF mm
  • Fördelar med att äga realtillgångar genom värdepapper;
    • Likviditet
    • Begränsad kapitalinsats
    • Ger oftast ett kassaflöde

Är det köpläge för realtillgångar nu ?

  • Räntorna har sjunkit stadigt  de senaste 20 åren till nära noll – negativa räntor i vissa länder och på vissa löptiderVårt sätt att förvalta realtillgångar ?

    Vad kännetecknar vår förvaltning

  • Vi förvaltar fonder inom alternativa tillgångar såsom infrastruktur, fastigheter och skog;
    • skydd mot inflation
    • god real avkastning på lång sikt
  • Innovativa produkter som möter efterfrågan från institutionellt kapital och privat kunder
  • Skicklighet att skapa produkter med hög riskjusterad avkastning över konjuktur cykler
  • Aktiv förvaltning med fokus på diversifiering och likviditet utan benchmarks
  • Långt track reckord – över 10 år
  • Prisbelönt förvaltare

Kärnvärderingar i vår aktiva förvaltningsmodell?

  • Vi arbetar med en fundamental viktning av portföljerna;
    • Viktning efter marknadsvärde är inte en effektiv portfölj
    • Lika-viktning principen ger oss diversifiering
    • Det ger oss en tilt mot ”Mid- small” Cap bolag i portföljerna
    • Hög risk är ingen garanti för hög avkastning;
      • Vi söker bolag som har en låg prisrörlighet i aktiekursen
  • Vi väljer aktier först i slutet av vår förvaltningsprocess från en lista av kvalificerade aktier
    • Denna lista tas fram med hjälp av matematiska, kvantitativa nyckeltal
  • Fokus på olika teman;
    • Hög direktavkastning
    • Monopolistisk bolag

Vårt sätt att placera i infrastruktur
Monopolistiska infrastrukturbolag
Vår definition på infrastruktur

  • Monopolistiska infrastruktur- sektorer:
  • Distribution och produktion av el
  • Distribution av gas
  • Distribution av vatten
  • Flygplatser
  • Hamnar
  • Vägtullsbolag

Vad kännetecknar våra infrastrukturfonder

  • UB Infra och UB EM Infras innehav kännetecknas;
    • underliggande tillgångar har en lång ”livslängd”, hög uppstartskostnad och höga inträdesbarriärer
    • infrastruktur är lokal (svårt att flytta t.ex. en väg) med begränsad konkurrens
    • den reglerade delen av marknaden är inflationsskyddad ( kan höja priserna i takt med inflation)
    • politisk risk
  • Infrastrukturaktier handlas dagligen på börsen och de bolag vi investerar i har en lägre risk än genomsnittsföretaget i den lokala aktiemarknaden
  • Diversifiering sker genom;

    • Geografiskt, regioner, länder och infrastruktursektorer spridning
    • Vår förvaltningsmodell med fundamental viktning
  • Ingen hedge av valutarisken i UB EM Infra (tro på att de underliggande valutorna skall stärkas på sikt), medan UB Infra hedgas valutan 50%-100%UB Infrastrukturfonder avkastning (per 31/8 – 2015)

Vårt sätt att placera i fastigheter – REITs

Vad är en REIT?

Real Estate Investment Trust (REIT) –lagstiftning finns i över 30 länder. Fastigheter som ägs av REITs har vi överallt runtomkring oss.

REITs äger t.ex. shopping centers, kontorsfastigheter, bostäder, sjukhus, industri- och logistikfastigheter och många andra typer av fastigheter i våra dagliga liv. REITs är ett enkelt sätt att placera i och äga fastigheter och också på samma gång den bäst avkastande formen av fastighetsinvesteringar.

Vad är en REIT och varför placera via en finländsk aktiefond?

  • REITs är listade aktiebolag – helt enkelt fastighetsportföljer som handlas på börsen
  • En REIT är befriad från bolagsskatt via REIT lagstiftningen i respektive land. För att vara befriad från bolagsskatt måste en REIT betala ut nästan hela hyresintäkten (80-90%)  till aktieägarna via utdelningar.
  • Detta gör att utdelningen utgör en viktig del av avkastningen på en REIT.
  • Det finns många olika typer av REIT i många olika marknader
  • En finländsk fond är skatteneutral och fonden får skatteåterbäring av internationella utdelningsskatter. I genomsnitt ger det fonden ca 40-50 bp tillbaka till fondandelsägarna per år.

REITs avkastar t.o.m. bättre än aktierna!

REITs och aktier / totalavkastning mot prisindex.

Värderingar av REIT och listade fastighetsaktier per land

Source: UB Real Assets, as of 31st of August 2015

 

Hur vi skiljer oss från den passive indexförvaltaren

Vi har inga jämförelseindex = Fundamental Indexing

Varför har man inte pratat så mycket om REITs förut?

S&P Dow Jones Indices och MSCI kommer att ha fastigheter som en separat tillgångsklass i deras olika index med start i augusti 2016.
The change in their Global Industry Classification Standard (GICS) structure, scheduled for 2016, will see real estate elevated from its current Financials Sector classification.
The Real Estate Investment Trusts Industry will be renamed Equity Real Estate Investment Trusts (REITs)

Våra fonder och var hittar du dem !

  • Nordnet.
  • Premiepensionsmyndigheten.
  • Avanza
  • Vi finns på även på institutionella plattformar såsom MFEX.

Vad ska ni ta med er från denna presentation?

  • Realtillgångar ska vara en del av en din portfölj (15-20%);
    • inflationsskydd
    • diversifiering;
      • ny tillgångsklass
      • Geografisk diversifiering om man redan har t ex en nordisk fastighetsportfölj
    • utdelningar /kassaflöde
  • Investeringar i infrastruktur kommer inte att avta utan snarare öka vilket kommer att gynna bolag som agerar på denna marknad
  • REITs ger;

    • tillgång till den globala fastighetsmarknaden och
    • ger möjlighet till diversifiering samt
    • hög direktavkastning
    • bättre avkastning än aktier (?)
  • Generellt är värderingarna på REITs inte utmanande, dock tänk på valet mellan aktiv och passiv förvaltad fond.
  • Ny klassficiering av index regler för fastighetssektorn from mitten av 2016, kommer att ge ett ökat fokus på REITs och listade fastighetsaktier.

Important Information

UB Asset Management Ltd, the UB group or UB Real Asset Management Ltd (hereinafter referred to as UB) has made every effort to carefully research all information in this presentation. The information, on which the conclusions and other information such as e.g. market data, are based on has been obtained from sources which UB believes to be reliable such as, for example, Thomson Reuters, Bloomberg, Macrobond and the relevant specialized press as well as the relevant companies which are potential investments for UB’s investment portfolios. Opinions expressed in this financial analysis are UB’s current opinions as of the issuing date indicated on this presentation. This material does not claim completeness regarding all the information on the financial instruments or markets or developments referred to in it.

General information

This material is intended as general information to the recipient and nothing contained in this presentation constitutes investment advice, nor is it to be relied on in an investment decision. On no account should the document be regarded as a substitute for the recipient procuring information for himself/herself or exercising his/her own judgments. It is recommended to discuss possible investment decisions with your customer service officer as differing views and opinions may exist with regard to the mutual funds, stocks or other financial instruments referred to in this document. This document is not a solicitation or an offer to buy or sell the mentioned instruments or investment alternatives.

The document may include certain descriptions, statements, estimates, and conclusions underlining potential market and company development. These reflect assumptions, which may turn out to be incorrect. UB and/or its employees accept no liability whatsoever for any direct or consequential loss or damages of any kind arising out of the use of this document or any part of its content. UB and/or its employees may hold, buy or sell positions in any securities mentioned in this document, derivatives thereon or related financial products. UB and/or its employees may underwrite issues for any securities mentioned in this document, derivatives thereon or related financial products or seek to perform capital market or underwriting services.

This material is intended only for the recipients

This material is intended only for the recipients and is not allowed to be redistributed without written permission from UB. The UB funds mentioned in this presentation are managed by UB Fund Management Company Ltd. Key investor information documents (KIIDs) and fund prospectuses and relevant material can be obtained from UB Fund Management Company Ltd in Finnish and in Swedish.  Historical performance is not a guarantee of future returns and can not be used to predict future risk or return characteristics of any fund or portfolio mentioned in this presentation.

Remarks regarding foreign investors: The preparation of this document is subject to regulation by Finnish law. The distribution of this document in other jurisdictions may be restricted by law, and persons into whose possession this document comes should inform themselves about, and observe, any such restrictions. This presentation is not allowed to be distributed in the United States of America.

UB Asset Management
Nils Schalin

Fastigheter har en plats i en investeringsportfölj

Fastigheter har en plats i en investeringsportfölj

Fastigheter har en plats i en investeringsportfölj Många investerare är försiktiga med att köpa aktier i fastighetsbolag och de börshandlade fonder som replikerar utvecklingen av olika fastighetsindex eftersom de ser kommande räntehöjningar framför sig. Högre räntor innebär i allmänhet att fastighetspriserna backar. Vi anser emellertid att det finns anledningar att äga fastighetsaktier och därmed också börshandlade fonder som investerar i detta tillgångsslag. De senare fonderna brukar ofta benämnas REITs, Real Estate Investment Trusts.Vi anser att fastigheter har en plats i en investeringsportfölj.

Vissa investeringsexperter hävdar att eftersom kommersiella fastigheter har en större betydelse för ekonomin än vad fastighetsfonderna har på aktiemarknaden så är det möjligt för placerarna att dra nytta av detta fenomen. Genom att placera mellan fem och tio procent av sitt kapital i fastigheter, främst kommersiella sådana, är det möjligt att skapa en vikt av fastigheter med samma vikt som dessa har i den allmänna ekonomin. Fastigheter har i skrivande stund en vikt på cirka 3,1 procent i AFGX, Affärsvärldens Generalindex. I S&P 500 är andelen ännu lägre, 2,4 procent.

Att ta en större vikt i fastighetssektorn är inte så pass illa som det verkar. I allmänhet brukar ett aktieindex, till exempel OMXS30 eller AFGX, Affärsvärldens Generalindex, användas för att beräkna marknadsrisken i en portfölj i förhållande till aktiemarknaden. Nackdelen är att dessa index inte omfattar alla de tillgångar en placerare har att välja mellan. I allmänhet vill de flesta placerare ha en portfölj som påminner mer om den allmänna ekonomin än börsen.

Flera sätt att få en exponering mot fastigheter

För en investerare som önskar exponera sig mot fastighetssektorn finns det en rad olika alternativ. Finska UB Asset Management har en rad olika fastighetsfonder, till exempel Placeringsfond UB Europa REIT A, Placeringsfond UB Global REIT A och Placeringsfond UB Asia REIT Plus A som alla kan handlas på Nordnets plattform. Utöver dessa finns också rena ETFer som Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) och SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) som replikerar utvecklingen av en rad REITs. iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR) har en bredare placeringsinriktning och har även innehav i en rad specialiserade REITs. Bland mer specialiserade REITs kan nämnas sådana som investerar i hypotekslån.

Investeringar i fastigheter, och i synnerhet sådana ETFer som investerar i fastigheter brukar innebär en god direktavkastning. VNQ har under den senaste tolvmånadersperioden gett sina ägare en direktavkastning om 3,76 procent, RWR har gett sina ägare en direktavkastning om 3,12 procent, medan IYR har gett en direktavkastning på 3,59 procent under samma period.

REITs är en typ av fonder som i allmänhet endast investerar i fastigheter, vissa undantag finns som sagt, till exempel sådana fonder som investerar i hypotekslån. Dessa fonder handlas på börser precis som vanliga aktier, och de investerar i till exempel fastigheter, fastighetsaktier eller i hypotekslån. Intäkterna kommer därför främst från hyror, utdelningar eller räntor på bostadslån. Cirka 90 procent av den beskattningsbara vinsten måste delas ut till ägarna av fastighetsfonden. Vi har motsvarande regel för de svenska investmentbolagen, de måste dela ut en betydande del av sin vinst till sina aktieägare för att inte förlora sin skattestatus.

Vissa breda index aktie inkluderar en exponering mot REITs. Emellertid utgör REITs en mycket liten andel av bredare aktieindexen – endast 2,4 procent av SP 500 är i REITs. I USA kunde under 2014 nästan 13 procent av bruttonationalprodukten hänföras till fastigheter, uthyrning och förvaltning under 2014. I Sverige uppgick fastighetssektorns andel av bruttonationalprodukten till 16,6 procent under 2014 enligt uppgifter från SCB Statistiska Centralbyrån.

Investerare är i allmänhet underviktade mot fastigheter

Detta betyder att den genomsnittliga investeraren sannolikt har en underexponering mot fastighetssektorn och därför går miste om fördelarna med denna sektor om inte en ytterligare diversifiering sker mot fastighetstillgångar. Historiskt sett har innehav i REITs också inneburit att risken i en portfölj har minskat. Denna tillgångsklass har en låg korrelation med aktier och obligationer. Eftersom fastighetsfonder i form av REITs inte varit lika vanligt förekommande i Sverige som i USA har vi tittat på den amerikanska marknaden. Under de senaste tre decennierna har REITs haft en rullande 36-månaders korrelation med andra tillgångsslag som har varierat mellan som högst 0,89 och som lägst med -0,16. Ett värde på 1,0 innebär en perfekt korrelation, medan ett negativt värde innebär att de två tillgångsklasserna rör sig i motsatta riktningar. . Korrelationen mellan REIT och statsskuldväxlarna var 0,74 till negativ 0,66 under samma period.

Det finns inga bevis för att fastigheter går sämre när räntorna stiger

Vissa investerare oroar sig för att fastighetssektorn och därmed REITs, så kallade fastighetsfonder, kommer att reagera negativt på stigande räntor. Historiskt sett finns det emellertid inga bevis på att så är fallet. De höga utdelningarna i REITs är attraktiva i en lågräntemiljö men är mindre lockande när de säkrare statsobligationerna och statsskuldväxlarna ger en högre avkastning.

Stigande räntor behöver emellertid inte innebära ett slut för fastighetsboomen, något som bland annat Gregg Fisher, Chief Investment Officer på Gerstein Fisher visar i sina studier. Hans analyser visar att under fem perioder sedan 1978 har de amerikanska fastighetsfonderna haft en genomsnittlig månadsavkastning på 1,28 procent jämfört med 1,21 procent för amerikanska aktier och 0,47 procent för de amerikanska obligationerna.

Tanken att REITs går dåligt när räntorna går upp kan besvaras empiriskt säger Fisher. Det finns inga som helst bevis för detta påstående. Fastigheter har en plats i en investeringsportfölj oavsett hur konjunkturen utvecklas.