Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter

Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter REIT ETF Börshandlad fond VNQInvestera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter

Investeringar i fastigheter kan vara mycket lönsamma. För att komma igång på fastighetsmarknaden krävs vanligen mycket kapital. Det går emellertid att Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter och binda upp miljonbelopp.

Investera i en REIT

En REIT, eller real estate investment trust, är ett företag som äger och förvaltar fastigheter och närstående tillgångar, såsom hypotekslån eller hypotekslån. Majoriteten av en REITs intäkter och tillgångar måste kunna kopplas till fastigheter. För att kvalificera sig som ett REIT måste företag uppfylla vissa standards samt tilläggsregler som fastställts av den amerikanska finansinspektionen, Securities and Exchange Commission:

  • Investera minst 75 procent av de totala tillgångarna i fastigheter
  • Kunna härleda minst 75 procent av bruttoinkomsten från fastighetshyror eller bostadsräntor
  • Ha minst 100 aktieägare efter det första året som REIT
  • Högst 50 procent av aktierna får innehas innehas av fem eller färre individer
  • Betala minst 90 procent av den beskattningsbara vinsten som utdelning

Den sista regeln är intressant för enskilda investerare. REITs är inte bara företag som äger fastigheter; De är företag som tillhandahåller kassaflöde till sina investerare. Om du investerar i en REIT och återinvesterar Dina utdelningar kan du växa din portfölj tills du når en punkt där du själv kan köpa enskilda fastigheter eller fortsätta investera i förvaltade fastighetsportföljer.

Fastighetsbolag

Många företag som äger och förvaltar fastigheter inte är strukturerade som ett REIT. I Sverige förekommer det inte på grund av lagstiftningen. Finland tillåter emellertid REITs. Dessa företags aktier betalar vanligtvis en mycket lägre utdelning än ett REIT, men företagen har mer frihet att återinvestera vinsten för att expandera.

Vissa företag i andra branscher beter sig som ett fastighetsbolag trots att det inte är den primära tjänsten de erbjuder. Exempel på detta är hotellkedjor, köpcentrum och anläggningsoperatörer.

Det finns naturligtvis traditionella fastighetsbolag tillgängliga för investeringar också. Företag inkluderar fastighetsföretag som RE/MAX Holdings Inc., kommersiella fastighetsoperatörer som CBRE Group och köpcentrumsföretag som Equity One (EQY).

Som med varje enskild aktieinvestering, gör alltid en grundläggande analys innan du fattar ett investeringsbeslut. Att investera tungt i en aktie eller en bransch i förhållande till resten av portföljen skapar en koncentrationsrisk i portföljen.

Investera i bostadsbyggare

Fastighetsinvesteringar handlar inte bara om att köpa och dra nytta av befintliga bestånd. Det finns en hel industri av bostadsbyggare, så kallade homebuilders ansvarig för att utveckla nya stadsdelar i växande storstadsområden. Dessa företag kan vara inblandade i flera aspekter av bostadsbyggnadsprocessen.

Vid utvärdering av bostadsbyggare, titta på alla aspekter av verksamheten. Fråga dig själv om företaget är inriktat på en region med dålig fastighetsutveckling. Tänk på att bostadsbyggare utveckling kan vara högt korrelerad med ekonomin. När tillväxten är stark vill folk köpa nya bostäder. När ekonomin är trög, tenderar försäljningen av nya bostäder att falla.

Investera i en fastighetsfond

Ett av de största hindren i fastighetsinvesteringar är diversifiering. Som en investerare på aktiemarknaden är det inte svårt att hitta mångfald investeringar. Aktier i många företag handlas med ett tillräckligt lågt pris per aktie för att uppnå diversifiering. Detta kan nås till ett rimlig pris genom planering. Fysiska fastigheter är ganska annorlunda.

För att få diversifiering i fastigheter kan investerare vända sig till fastighetsfokuserade fonder, indexfonder och ETFer. Vissa fastighetsfonder fungerar precis som en traditionell fond, och investerar i fastighetsbestånd. Andra är inriktade på REITs eller till och med direkt inköp av fastigheter. Ett exempel på en populär REIT ETF är Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ). VNQ är en börshandlade fond som handlas på NYSE, precis som en aktie. Den ger en direkt exponering mot en portfölj av REITs. I dagsläget cirka 145 stycken.

Om du föredrar en fastighetsfond, är Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) en global fastighetsfond som kan vara instressant. Fonden är 97,5% investerad i fastigheter. 52 procent av innehaven är i Nordamerika, resten återfinns i Europa (17 procent av innehaven) och Asien (31 procent av innehaven). Fonden är främst inriktad på att äga fastigheter på utvecklade marknader. Mindre än 2 % av det förvaltade kapatalet har investeras på tillväxtmarknader.

Sammanfattning

Investeringar i enskilda fastigheter kräver mycket kapital. Det betyder också högre risk än att investera i en fastighetsfond eller en REIT. Investering i andra alternativ som finns tillgängliga via börsen, REITs, fonder och ETFer kan ge din portfölj exponering för fastigheter utan att Du behöva lägga ut miljontals kronor.

Som med alla investeringar kommer investeringar i fastigheter och närstående företag med viss risk. Utvärdera eventuella investeringsalternativ innan du köper för att säkerställa att det överensstämmer med dina investeringsmål.

Amerikanska och globala fastigheter har fungerat bra de senaste åren, men inte alla marknader är lika. Viss fastighetsexponering ger en utmärkt hedge mot fluktuationer på aktiemarknaderna, men för mycket fastighetskoncentration ger dig förluster när fastighetsmarknaden faller. Det gjorde den under fastighetsbubblan och under kreditkrisen.

När du väl har en bra förståelse för dina investeringsmål och hur fastigheter kan utgöra en del av det, kan du självklart investera och göra fastigheter till en del av din portfölj för både kortfristiga och långsiktiga investeringsmål. Du är då mogen att investera på fastighetsmarknaden.

En comeback för fastighetsinvesteringar

En comeback för fastighetsinvesteringar

Fastighetsinvestmentbolag, ofta kallade REITs eller Real Estate Investment Trusts, har sedan sommaren 2016 försvagats inför utsikterna för ett stigande ränteläge. De sektorrelaterade börshandlade fonder som investerar i REITs har emellertid klöst tillbaka sedan Donald Trump vann det amerikanska presidentvalet. Vi ser en comeback för fastighetsinvesteringar

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ), den största REIT ETFen, har ökat med 2,3 procent under den senaste månaden. VNQ har även attraherat nettoinflöden om 678 MUSD den senaste veckan enligt uppgifter från XTF. REITs utvecklas i allmänhet sämre i en miljö med stigande eller höga räntor, eftersom många investerare väljer att se detta tillgångsslag som en proxy för obligationsköp när ränteavkastningen försvagas.

Följaktligen säljer många av kapitalförvaltare fastigheter, både enskilda aktier, REITs och de börshandlade fonder som investerar i sådana vid förväntningar om högre räntor eftersom detta ger högre kostnader för finansiering av fastighetsförvärv och deras utdelning blir mindre attraktiv mot mindre riskfyllda statsobligationer.

Trots detta har har de börshandlade fonder som investerar i fastigheter stigit med 4,8 procent i dollar sedan det amerikanska presidentvalet den 8 november 2016, och det i spåren av att FED gjort sin andra räntehöjning på nästan ett decennium och lovat att höja räntan tre gånger under 2017.

REITs är ett derivat av kredit och ekonomin så länge som en av dem går bra, kommer REITs göra bra”, säger Alex Goldfarb, senior REIT analytiker på Sandler O’Neill Partners, till Reuters. Om det finns en uppfattning att hyresintäkterna kommer att förbättras och så länge räntorna inte rör sig i en alltför omfattande riktning så kommer REITs kommer fortfarande att utvecklas väl.

Aktiemarknaden har stärkts sedan Trump segers, bland annat för att investerarna tror att han kommer att sänka skatttrycket, minsk regleringen och spendera miljarder på finanspolitisk stimulans för att stödja den amerikanska ekonomin. Följaktligen tittar fler aktörer på REITs som ett sätt att dra fördel av en förbättrad ekonomi även en pro-ekonomisk politik är inflationsdrivande till sin natur, vilket skulle kunna leda till ytterligare räntehöjningar i framtiden.

Att säga REITs kommer att utvecklas dåligt i en stigande räntemiljö är en mycket grov förenkling, men om ekonomin förbättras det kommer att vara kassaflödesgenererande för REITs som äger fastigheter på rätt plats. Av detta skäl kan det vara värt att titta på fastighetsinvesteringar.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- ocj investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

 

Fastighetssektorn laddar för ytterligare ett rally

Fastighetssektorn laddar för ytterligare ett rally

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ), den största av de börshandlade fonder som investerar i den typ av fastighetsbolag som brukar kallas för REITs (Real Estate Investment Trust) har levererat mycket väl under 2016. Det var först nyligen som oron för omvärderingar och en räntehöjning från FED kom att leda till vissa vinsthemtagningar. Det finns emellertid de som tror att fastighetssektorn laddar för ytterligare ett rally.

REITs och de börshandlade fonder som investerar i dessa har snabbt kommit att bli en av de mes populära investeringarna i en lågräntemiljö. Efter årets kraftiga uppgång säger vissa bedömare emellertid att REITs ser dyra ut. Andra bedömare tror att den entusiasm för fastigheter vi såg när fastighetssektorn blev den elfte GICS sektorn i slutet av förra månaden redan var inprisad när det väl ägde rum.

Förutom VNQ finns det börshandlade fonder som SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR) för den som önskar investera i REITs.

När S & P Dow Jones Index och MSCI meddelade att de skulle skapa en oberoende fastighetssektor, räknade J.P. Morgan med att aktiva aktiefonder var så underviktade mot REITs att skapandet av den nya sektorn skulle leda till inflöden om 100 miljarder dollar. Den nya sektorn är storleksmässigt lika stor som verktyg, telekom och materialsektorerna, vilket gör att underviktade förvaltare inte kan förbise att fastighetssektorn laddar.

Är det dags för ytterligare ett rally?

Den stora frågan är om vinsthemtagningarna har skett, och om obligationsräntorna fortsätter uppåt. Barrons skriver att de bedömer att om obligationsräntorna stiger med mellan 10 och 20 bps så kan det leda till att fastighetssektorn faller med mellan fem och åtta procentenheter. Å andra sidan anser Barrons att de investerare som stått vid sidolinjen då kommer att börja köpa fastigheter igen.

Federal Reserves syn på räntor och investerarnas till synes okuvliga önskan om direktavkastning har emellertid gjort fastigheter investmentbolag (REIT) och motsvarande börshandlade fonder till årets mest populära inkomstbringande tillgångsklasser.

De goda nyheterna för ETFer som VNQ och RWR är att räntorna inte kan stiga mycket mer eftersom de amerikanska sysselsättningssiffrorna varit svagare än väntat. Obligationsmarknaderna har prissatt i en räntehöjning i december och den senaste tidens ekonomiska tillväxt motiverar inte en mer aggressiv väg framåt för FED.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs. Denna ETF använder en

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

Fastigheter, kursvinnare eller något att oroa sig för?

Fastigheter, kursvinnare eller något att oroa sig för?

Efter stängningen i måndags vecka 46 2014 meddelade två av det största indexleverantörerna för ETF-industrin, S&P Dow Jones Indices och MSCI, att fastigheter kommer bli den elfte Global Industry Classification Standard (GICS) sektorn. Gör det fastigheter till kursvinnare eller något att oroa sig för?

Feedback från den årliga GICS strukturell översynen bekräftade att fastighetssektorn nu ses som en avgränsad tillgångsklass och alltmer införlivas separat i den strategiska fördelningen av kapitalägarnas tillgångar.

Den elfte GICS sektorn

I gå kom då fastigheter att bli den elfte GICS sektorn på den amerikanska aktiemarknaden, det är första gången på 17 år som nya sektorer har adderats. Under 2016 har just fastigheter varit en av de mer framgångsrika sektorerna på aktiemarknaden och blivit en kursvinnare tack vare den amerikanska centralbankens penningpolitik och negativa räntor på flera av de större marknaderna, där ibland Sverige. Det finns emellertid de som är av åsikten att fastighetssektorn har gjort sitt för denna gång. De anser att REITs och de börshandlade fonder som investerar i sådana har gynnats av lågräntemiljön men att de på ett års sikt ser dyra ut trots att de varit årets kursvinnare.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) är den åttonde mest populära ETFen under 2016 och har under året sett nettoinflöden på 4,6 miljarder dollar. S & P Dow Jones Index uppgav att det skulle lägga till en elfte sektor sin Global Industry Classification Standard och skapa en ny fastighetssektor, skild från den finansiella sektorn. Ändringarna i S & P 500-indexet kommer att genomföras efter stängningsdags den 16 september 2016. Det finns emellertid vissa marknadsaktörer som tror att många investerare redan har agerat som fastigheter varit en egen sektor och själva viktat om sina portföljer för detta. En effekt av detta skulle kunna vara att den uppgång för VNQ och andra ETFer som investerar i fastigheter kommer att utebli.

REITs har överträffat marknaden

REITs har överträffat marknaden i år och fortfarande behålla sin plats som en av de mest framgångsrika tillgångsklasser bland alla branscher. Storhetstiden för fastigheter kan lida mot sitt slut. Goldman Sachs Group Inc. varnade för att området växer alltför riskabelt för investerare efter årets överavkastning. Fastighetssektorn har gett ett alfa på 156 i förhållande till S&P 500 under året, något som framförallt har drabbat large cap fonder som konsekvent har haft en underallokering till sektorn säger till exempel Goldman Sachs analytiker David Kostin i en nyligen publicerad analys.

Förutom VNQ finns det flera andra börshandlade fonder som investerar i fastigheter, till exempel SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR)

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

Håll koll på fastighetssektorn i sommar

Håll koll på fastighetssektorn i sommar

Håll koll på fastighetssektorn i sommar Många investerare väljer att öka sin likviditet inför sommarens ledighet, men det kan vara en bra ide att hålla koll på fastighetssektorn i sommar. Detta gäller både aktier i enskilda fastighetsbolag och tillhörande börshandlade fonder, när REITs, Real Estate Investment Trusts, blir den nya sektorn i det stora referensindexet S&P 500.

Från och med september 2016 kommer inte S & P och MSCI längre att klassificera REITs som en komponent i finanssektorn utan kommer istället att låta fastigheter hamna i en egen sektor under Global Industry Classification Standard. Ändringarna i S & P 500-indexet kommer att genomföras efter stängningsdags den 16 september 2016. Förändringarna kommer att påverka hur sektorinvesterare. Det finns bedömare som tror att mer än 100 miljarder dollar kommer att re-allokeras när fondförvaltare omfördelar sina tillgångar som ett svar på den nya sektorn och för att de skall kunna följa sitt placeringsreglemente.

Inga avvikelser tillåts

I allmänhet tillåts inte fondförvaltarna att avvika alltför mycket från sin jämförelseindex när det gäller hur mycket kapital de allokerar till en enskild sektor. Detta betyder att en stor del av dessa förvaltare kommer att tvingas öka sitt ägande REITs när fastigheter blir en egen sektor.

Aktieteamet på den amerikanska investmentbanken Jefferies har räknat ut att den genomsnittliga amerikanska fondförvaltaren har en undervikt i fastighetssektorn som uppgår till 3,3 procent i förhållande till jämförelseindexet S&P 500. Samma undersökning visar att varje procents undervikt motsvarar en potentiell investering på 47 miljarder dollar. Förklaringen till denna undervikt är enkel. fastigheter har historiskt sett betraktats som en del av finanssektorn, varför många förvaltare valt att negligera dem och istället fokuserat på en övervikt i bankaktier. Det kan således vara värt att hålla koll på fastighetssektorn i sommar eftersom de stora förvaltarna tvingas köpa fastigheter under året. En del kommer börja redan innan september, andra köper först under hösten.

Historiskt sett har fondförvaltare varit försiktiga med att köpa REITs, speciellt sådana som direktinvesterar i olika fastigheter. Det beror på att detta tillgångsslag är skyldigt att betala ut en stor del av sina vinster i form av utdelning. För att kunna växa måste därför en REIT ofta göra nyemissioner, något som leder till en viss utspädning vilket inte alltid uppskattas av fondförvaltare och andra typer av investerare. Vissa REITs har också en låg likviditet, något som kan göra det svårt att köpa och sälja andelarna.

Ett stort utbud för ETF-investerare

För ETF-investerare finns det ett stort antal REIT-relaterade alternativ, till exempel

som är de mest populära börshandlade fonderna med fokus på detta segment. VNQ ger i skrivande stund en direktavkastning på 4,21 procent, medan RWR gett 3,62 procent och IYR 4,09 procent. Alla siffrorna mätt i dollar då dessa börshandlade fonder noteras i USA och således handlas i USD.

I väntan på att den nya REIT klassificering skall börja gälla har State Street Global Advisor i oktober 2015 lanserat Financial Services Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLFS) och Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLRE), samtidigt som denna förvaltare också har den betydligt bredare börshandlade fond som heter Financial Services Select Sector SPDR (NYSEArca: XLF).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLRE) kommer att försöka återspegla resultatet av Real Estate Select Sector Index, som omfattar företag som arbetar med fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling och REITs, exklusive bostads REITs. Det underliggande indexet har en direktavkastning på 3,30%.

Financial Services Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLFS) kommer att försöka återspegla utvecklingen för Financial Services Select Sector Index, som replikerar utvecklingen för företag som arbetar med diversifierade finansiella tjänster, försäkringar, till exempel banker, kapitalmarknadsföretag, konsumentlån, sparkassor, hypotekslån-, finansiella REITs och bostads-REITs. Den underindex har en direktavkastning på 1,91 procent.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.