Etikett: Fastighetsinvesteringar

En global strategi för fastighetsinvesteringar

En global strategi för fastighetsinvesteringar

Även om amerikanska REITs har fått stor uppmärksamhet de senaste åren och blivit ganska populär investeringskategori har relativt liten uppmärksamhet ägnats åt fastighetspapper baserade utanför USA. Detta trots en betydande utveckling på de internationella marknaderna. I februari 1995 var bara tre marknader – Australien, Nederländerna och USA – representerade i S & P Global REIT Index. År 2005 hade detta ökat till 10 marknader, och idag är 23 marknader representerade i indexet, inklusive flera tillväxtmarknader. Som framgår av Figur 1 har amerikanska REITs minskat från att representera cirka 73% av den globala REIT-marknaden 1995, vilket motsvarade 63% 2015. Detta har inträffat trots betydande överträffar amerikanska REITs under de senaste åren (vilket naturligtvis har stödde högre amerikanska viktningar). Låt oss titta på en global strategi för fastighetsinvesteringar.

Betydelsen av att inkludera REOC i Global Property Index

I USA är nästan alla publika företag som är inriktade på fastighetsinvesteringar strukturerade som REITs. Men många länder runt om i världen har varken lagstiftning som tillåter REITs. Eller så har inte REIT-strukturen blivit så allestädes närvarande, vilket lämnar många fastighetsbolag utanför ramen för index som endast innehåller REITs. Som ett resultat används mer inkluderande fastighetsindex, såsom S & P Global Property, i stor utsträckning på globala marknader, eftersom de inkluderar REOC och andra diversifierade fastighetsbolag. Dessa index skärmar enskilda företag för att säkerställa att majoriteten av deras affärsverksamhet innebär ägande och drift av fastigheter.

Som framgår av Figur 2 medför införlivandet av REOC i S & P Global Property en signifikant minskning av koncentrationen på den amerikanska marknaden (63% till 44%) och en väsentlig ökning av exponeringen för internationella marknader. Särskilt anmärkningsvärt är ökningen i vikt till tillväxtmarknader (från 3% till 10%), där få länder har REIT-liknande strukturer på plats.

Slutsatser

Med USA som representerar mindre än hälften av det tillgängliga universet av globalt noterade fastighetsbestånd, kan fokusering på US REITs ensam betraktas som ett restriktivt och oföränderligt tillvägagångssätt för tillgångsallokering. Att ta ett globalt tillvägagångssätt för att investera i fastigheter kan minska risken. Detta genom ökad diversifiering samtidigt som liknande investeringsegenskaper till amerikanska REITs, såsom hög nuvarande inkomstgenerering och potentialen för långsiktigt kapitaltillskott, ges. Valet av ett globalt fastighetsmål är också viktigt eftersom användningen av ett REIT-only index kan vara mycket begränsande från en geografisk diversifieringssynpunkt. 
En global strategi för fastighetsinvesteringar.

Bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar

Bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar

På sektornivå är fastigheter en av de grupper som antas vara negativt korrelerade med stigande räntor. Å andra sidan kan fastighetsaktier och de därmed också börshandlade fonder som investerar i fastigheter hjälpa investerare att få något portföljskydd när inflationen stiger. Vissa anser att det går att bekämpa inflationen med fastighetsinvesteringar.

Fastighetsinvesteringar som REITs är värdepapper som handlar som aktier och investerar i direkt fastigheter genom fastighetsägande eller inteckningar. Därför genereras intäkter huvudsakligen genom hyror eller ränta på hypotekslån. För att kvalificera sig för särskilda skattefördelar delar REITs också ut majoriteten av sin vinst. I allmänhet delar dessa ut cirka 90% av sin beskattningsbara vinst, till investerare som utdelning.

Addera en hävstång

Aggressiva, kortsiktiga traders kan lägga till en viss hävstång till fastighetshandeln via ETFer som Direxion Daily Real Estate Bull 3x Shares ETF (NYSEArca: DRN). DRN försöker leverera tredubbelt den dagliga avkastningen i MSCI US REIT Index. DRN har en bearish kusin, Direxion Daily Real Estate Bear 3x Shares (NYSEArca: DRV), som försöker leverera trippel den dagliga inversa avkastningen av det referensvärdet.

Traders tittar på börshandlade fonder med hävstång, som DRN och DRV

Uppgifterna tyder på att traders nyligen har fått smak för DRN, medan de undviker den mer bearish DRV. ”Fastigheter är en annan välkänd hedge mot inflationen, eftersom fastighetsvärden tenderar att stiga i inflationen. Det följer samma princip som guld och andra råvaror; Det finns en begränsad tillgång och därmed ökad efterfrågan i osäkerhetstider, säger Direxion i en ny kommentar. ”Investerare verkar göra fastigheter till del av sin strategi”.

Från och med den 15 mars hade Direcision Daily MSCI Real Estate Bull 3X Shares ETF (DRN) nästan 201 miljoner dollar inflöden 2018. Samtidigt har Direxion Daily MSCI Real Estate Bear 3X Shares ETF (DRV) cirka 1 miljon dollar i utflöden under samma period.

REITs ger diversifieringsförmåner eftersom tillgången visar en lägre korrelation med aktier och obligationer. Denna tillgångskategori har emellertid nyligen upplevt en ökad volatilitet på grund av ränterisker. Vissa investerare fruktar kursen för REITs kommer att utvecklas negativt i stigande räntemiljö. De höga utdelningarna i REITs är attraktiva i en lågmiljömiljö men är mindre lockande när säkrare statsobligationer ger högre räntor.

”Det kommer naturligtvis andra tillgångar som inte nödvändigtvis kommer att gå i lås med den övergripande marknaden under en korrigering. Men i stort sett har guld och fastigheter historiskt sett varit de mest konsekventa säkringarna mot volatilitet. Kom ihåg det nästa gång marknaden säljer”, säger Direxion.

En comeback för fastighetsinvesteringar

En comeback för fastighetsinvesteringar

Fastighetsinvestmentbolag, ofta kallade REITs eller Real Estate Investment Trusts, har sedan sommaren 2016 försvagats inför utsikterna för ett stigande ränteläge. De sektorrelaterade börshandlade fonder som investerar i REITs har emellertid klöst tillbaka sedan Donald Trump vann det amerikanska presidentvalet. Vi ser en comeback för fastighetsinvesteringar

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ), den största REIT ETFen, har ökat med 2,3 procent under den senaste månaden. VNQ har även attraherat nettoinflöden om 678 MUSD den senaste veckan enligt uppgifter från XTF. REITs utvecklas i allmänhet sämre i en miljö med stigande eller höga räntor, eftersom många investerare väljer att se detta tillgångsslag som en proxy för obligationsköp när ränteavkastningen försvagas.

Följaktligen säljer många av kapitalförvaltare fastigheter, både enskilda aktier, REITs och de börshandlade fonder som investerar i sådana vid förväntningar om högre räntor eftersom detta ger högre kostnader för finansiering av fastighetsförvärv och deras utdelning blir mindre attraktiv mot mindre riskfyllda statsobligationer.

Trots detta har har de börshandlade fonder som investerar i fastigheter stigit med 4,8 procent i dollar sedan det amerikanska presidentvalet den 8 november 2016, och det i spåren av att FED gjort sin andra räntehöjning på nästan ett decennium och lovat att höja räntan tre gånger under 2017.

REITs är ett derivat av kredit och ekonomin så länge som en av dem går bra, kommer REITs göra bra”, säger Alex Goldfarb, senior REIT analytiker på Sandler O’Neill Partners, till Reuters. Om det finns en uppfattning att hyresintäkterna kommer att förbättras och så länge räntorna inte rör sig i en alltför omfattande riktning så kommer REITs kommer fortfarande att utvecklas väl.

Aktiemarknaden har stärkts sedan Trump segers, bland annat för att investerarna tror att han kommer att sänka skatttrycket, minsk regleringen och spendera miljarder på finanspolitisk stimulans för att stödja den amerikanska ekonomin. Följaktligen tittar fler aktörer på REITs som ett sätt att dra fördel av en förbättrad ekonomi även en pro-ekonomisk politik är inflationsdrivande till sin natur, vilket skulle kunna leda till ytterligare räntehöjningar i framtiden.

Att säga REITs kommer att utvecklas dåligt i en stigande räntemiljö är en mycket grov förenkling, men om ekonomin förbättras det kommer att vara kassaflödesgenererande för REITs som äger fastigheter på rätt plats. Av detta skäl kan det vara värt att titta på fastighetsinvesteringar.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- ocj investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

 

En global ansats för fastighetsinvesteringar

En global ansats för fastighetsinvesteringar

En global ansats för fastighetsinvesteringar. Amerikanska fastighetsfonder, så kallade Real Estate Investment Trusts eller REITs fått stor uppmärksamhet under de senaste åren och blivit en mycket populär investeringskategori. Förhållandevis litet uppmärksamhet har emellertid getts åt denna investeringsform utanför USA trots en betydande utveckling på de internationella marknaderna. I februari 1995 var endast tre marknader, USA, Australien och Holland, företräda i S & P Global REIT Index. 2005 hade antalet ökat till 10 marknader och i dag finns det 23 länder representerade i detta index, varav flera emerging markets.

Tabell 1 visar att amerikanska REITs minskat från att ha stått för 73 procent av den globala marknaden 1995 till 63 procent 2015. Detta har skett trots en betydande värdeökning på den amerikanska fastighetsmarknaden under de senaste året.

Vikten av att inkludera REOCs i globala fastighetsindex

I USA är nästan alla publika företag med fokus på fastighetsinvesteringar uppbyggda som REITs. Globla sett är detta inte lika vanligt förekommande då många länder inte har en lagstiftning som tillåter REITs, eller REIT strukturen har inte blivit så allmänt förekommande, som lämnar många fastighetsbolag utanför tillämpningsområdet för index som endast inkluderar REITs.

Som en följd av detta låter mer inkluderande fastighetsindex, såsom S & P Global Property, index som oftast används på de globala marknaderna, REOCs och andra diversifierade fastighetsbolag ingå i sina beräkningar. Dessa index screenar enskilda företag för att försäkra sig om att verksamheten består i att äga och förvalta fastigheter. REOC är en förkortning av real estate operating company, och skillnaden mot en REIT är inte så pass stor, med det undantaget att en REOC återinvesterar större delen av sina vinster, något som en REIT inte kan göra. En REIT måste av skatteskäl dela ut en viss andel av sina vinster.

Figur 2 illustrerar hur införandet av REOCs i S & P Global Property leder till en signifikant minskning av koncentrationen på den amerikanska marknaden (från 63 % till 44 %) samt en betydande ökning av exponeringen mot de internationella marknaderna, särskilt anmärkningsvärt är viktökningen för tillväxtmarknader (från 3 % till 10 %), där få länder har REIT-liknande strukturer på plats.

Slutsatser

Med den amerikanska marknaden representerar mindre än hälften av de globalt noterade fastighetsbestånd, med fokus på enbart amerikanska REITs kan ses som en restriktiv och undiversified strategi för tillgångsallokering. En global strategi för fastighetsinvesteringar kan minska risken genom ökad diversifieringen, samtidigt som liknande investeringsegenskaper som amerikanska REITs, såsom en hög ström av inkomstgenerering och en potential för en långsiktig värdestegring. Valet av ett globalt riktmärke är också viktig, eftersom användningen av ett index som endast inkluderar REITs kan vara mycket begränsande ur geografisk diversifiering synpunkt.