Real estate investment trusts (REITs) är värdepapper som handlas på börser som investerar direkt i fastigheter. Detta kan ske både genom fastigheter och inteckningar. Fastighetsfonder är ett enkelt och billigt sätt att komma åt fastighetsmarknaden. REITs erbjuder diversifiering genom att historiskt sett har de haft en liten korrelation med aktiemarknaden.
REITs har ofta särskilda skattefördelar och erbjuder vanligtvis investerare högre avkastning än aktier. En REIT är mer volatil än obligationer, erbjuder de en större potentiell värdeökning. Nedan tittar vi på några börshandlade fonder som investerar i REITs. Genom att köpa en sådan ETF minskar risken.
Vanguard REIT ETF – VNQ
Vanguard REIT ETF (VNQ) är den största fonden inom sektorn. VNQ har en bred portfölj av USA-fokuserade REITs, och erbjuder bred, diversifierad exponering och ett rimligt utgiftsförhållande. Medan intäkter är fondens främsta mål kan investerare också se en värdeökning i det totala värdet.
VNQ spårar MSCI US REIT Index, vilket mäter prestandan för REITs. De specifika aktierna i fonden är en del av indexet, och de är viktade på samma sätt som indexinnehavet. Värdet på VNQ stiger och faller baserat på indexets rörelser som täcker cirka två tredjedelar av värdet av hela USA REIT-marknaden.
Introducerad 2004 har VNQ 29,57 miljarder dollar i totala tillgångar, en genomsnittlig daglig volym på 4,3 miljoner aktier och en förvaltningskostnad på 0,12%.
iShares US Real Estate ETF – IYR
Som namnet antyder är iShares US Real Estate ETF (IYR) ett annan inhemskt REIT. Fonden investerar främst i REITs och fastighetsbestånd och försöker hålla 90 procent av sina tillgångar i värdepapper som finns i Dow Jones U.S. Real Estate Index – fondens riktmärke.
IYR lanserades år 2000 och har 3,53 miljarder dollar i tillgångar. iShares US Real Estate ETF har en genomsnittlig daglig volym på 6,9 miljoner aktier. Förvaltningskostnaden ligger på 0,44%.
Schwab U.S. REIT ETF-SCHH
Schwab US REIT ETF (SCHH) investerar i REITs från Dow Jones US Select REIT Index (dess riktmärke) och i andra REITs som inte ingår i Index. För REITs som ingår i Indexet tilldelas fonden liknande viktningar som de som används i Indexet. Fonden ger bred exponering för ett brett utbud av REITs, inklusive detaljhandel, bostads-, kontor-, hälsovårds-, hotell- och semesteranläggningar, industriella och specialiserade REITs.
Infördes 2011 har SCHH 3,76 miljarder dollar i tillgångar. Denna ETF har en genomsnittlig daglig volym på cirka 600 000 aktier och en låg förvaltningskostnad på 0,07%.
När volatiliteten på marknaden börjar öka, börjar många investerare att rotera kapital från spekulativa positioner till stabila inkomstgenererande tillgångar som utdelningsaktier. För privatkunder är en av de mest populära produkterna inom detta område SPDR S & P Dividend ETF (SDY) som syftar till att ge investeringsresultat som före avgifter och kostnader i stort sett motsvarar den totala avkastningen på S & P High Yield Aristocrats Index. För den som är ny till inkomstinvestering är en utdelningsaristokrat ett företag som normalt har ökat utdelningen i minst 25 år. Mer specifikt är det en hörnsten i inkomstinvesteringar eftersom det är ett bevis på att bolaget har lyckats med sin utdelningspolicy på ett sådant sätt att det har gjort det möjligt att öka utdelningen varje år i 25 år. Investera i utdelningsaristokrater med denna ETF.
För de som inte följer denna börshandlade fond består fonden av 97 innehav och har en nettotillgång på 12,67 miljarder dollar. Från och med 17 oktober 2014 handlade SDY med ett utbyte av 2,81%. Med tanke på kombinationen av likviditet, avkastning och exponering verkar bruttokostnadsgraden på 0,35% ganska rimlig.
Största innehav
För inkomstsökande investerare är ett av de bästa sätten att utveckla en tittlista över kvalitetsutdelningsaktier att titta på komponenterna i en börshandlad fond som SDY. Som du kan se från tabellen nedan är en utdelningsaristokrat ofta ett allmänt känt namn med extremt starkt kassaflöde och lönsamhet. Men denna lista kan också ge några namn som många investerare kanske aldrig har hört talas om förut eller ens övervägt. Låt oss ta en titt på de tio bästa innehaven:
[TABLE=243]
Källa: spdrs.com
Titta närmare på HCP
Många av namnen i tabellen ovan är hushållsnamn som också fungerar som hörnstenar för många investerares utdelningsportföljer. Andra som HCP Inc. kanske inte är lika kända. För de som inte följer detta företag är HCP, Inc. ett fullt integrerat fastighetsbolag (REIT) som betjänar hälso- och sjukvården. Enligt bolagets hemsida är HCP, Inc. den enda REIT som ingår i det prestigefyllda S & P 500-utdelningsaristokratindexet efter 29 år i följd av utdelningsökningar.
Som nämnts i en tidigare artikel, när volatiliteten ökar, tenderar investerare att flocka till inkomstgenererande sektorer som fastigheter. HCP står i en unik position genom att den också gav investerare den extra fördelen av exponering för vårdsektorn, vilket är en annan bransch som defensiva investerare tenderar att kämpa för när de söker säkerhet. På nuvarande nivå erbjuder REIT en 5,10% avkastning och baserat på diagrammet nedan kan risk / belöningsförhållandet föreslå att det nu är dags att titta närmare.
Poängen
När volatilitet och osäkerhet tar kontroll över marknaden betalar det för investerare att vara strategiska när man letar efter avkastning. En uppsättning företag som borde vara den första på de flesta investerare ur listan är utdelning aristokrater. Denna grupp av utdelningsbetalande aktier består av några av de starkaste, mest kända företagen i Amerika, med tanke på att deras resultat av konsekvent högre utdelning ökar år-i och år-ut. I vissa fall kan en titt på komponenterna hjälpa investerare att hitta investeringar som andra inte kan följa. Andra kan vilja använda en ETF, som SPDR S & P Utdelning ETF.
Även om amerikanska REITs har fått stor uppmärksamhet de senaste åren och blivit ganska populär investeringskategori har relativt liten uppmärksamhet ägnats åt fastighetspapper baserade utanför USA. Detta trots en betydande utveckling på de internationella marknaderna. I februari 1995 var bara tre marknader – Australien, Nederländerna och USA – representerade i S & P Global REIT Index. År 2005 hade detta ökat till 10 marknader, och idag är 23 marknader representerade i indexet, inklusive flera tillväxtmarknader. Som framgår av Figur 1 har amerikanska REITs minskat från att representera cirka 73% av den globala REIT-marknaden 1995, vilket motsvarade 63% 2015. Detta har inträffat trots betydande överträffar amerikanska REITs under de senaste åren (vilket naturligtvis har stödde högre amerikanska viktningar). Låt oss titta på en global strategi för fastighetsinvesteringar.
Betydelsen av att inkludera REOC i Global Property Index
I USA är nästan alla publika företag som är inriktade på fastighetsinvesteringar strukturerade som REITs. Men många länder runt om i världen har varken lagstiftning som tillåter REITs. Eller så har inte REIT-strukturen blivit så allestädes närvarande, vilket lämnar många fastighetsbolag utanför ramen för index som endast innehåller REITs. Som ett resultat används mer inkluderande fastighetsindex, såsom S & P Global Property, i stor utsträckning på globala marknader, eftersom de inkluderar REOC och andra diversifierade fastighetsbolag. Dessa index skärmar enskilda företag för att säkerställa att majoriteten av deras affärsverksamhet innebär ägande och drift av fastigheter.
Som framgår av Figur 2 medför införlivandet av REOC i S & P Global Property en signifikant minskning av koncentrationen på den amerikanska marknaden (63% till 44%) och en väsentlig ökning av exponeringen för internationella marknader. Särskilt anmärkningsvärt är ökningen i vikt till tillväxtmarknader (från 3% till 10%), där få länder har REIT-liknande strukturer på plats.
Slutsatser
Med USA som representerar mindre än hälften av det tillgängliga universet av globalt noterade fastighetsbestånd, kan fokusering på US REITs ensam betraktas som ett restriktivt och oföränderligt tillvägagångssätt för tillgångsallokering. Att ta ett globalt tillvägagångssätt för att investera i fastigheter kan minska risken. Detta genom ökad diversifiering samtidigt som liknande investeringsegenskaper till amerikanska REITs, såsom hög nuvarande inkomstgenerering och potentialen för långsiktigt kapitaltillskott, ges. Valet av ett globalt fastighetsmål är också viktigt eftersom användningen av ett REIT-only index kan vara mycket begränsande från en geografisk diversifieringssynpunkt. En global strategi för fastighetsinvesteringar.
Ett ökat antal investerare som törstar efter direktavkastning har funnit vägen till en av de sista bastionerna för hög direktavkastning. Ensom likväl erbjuder en relativt säker placeringsform, Real Estate Investment Trusts, i dagligt tal benämnda som REITs. I genomsnitt ger denna placeringsform en direktavkastning som är dubbelt så hög som den som dessa placerare kan få på aktiemarknaden, det finns till och med REITs som ger utdelningar som ligger så pass högt som tio (10) procent på årsbasis. Den höga direktavkastningen gör att flera placerare ifrågasätter säkerheten och tillförlitligheten i REITs, särskilt för de konservativa investerare som letar efter en stadigvarande inkomst i form av direktavkastning. REITs bör ha en roll i alla diversifierade tillväxt och inkomstorienterad portföljer. REITs handlar om hög utdelning, och de kan erbjuda en värdestegringspotential. Grunderna för att investera i REITs.
Hur fungerar REITs?
Andelarna i en REIT är ett värdepapper, precis som andelarna i en aktiefond. En REIT gör direktinvesteringar i fastigheter och/eller i inteckningslån. Det vanligaste är emellertid att en REIT investerar i kommersiella fastigheter, som köpcentra, hotellfastigheter och kontorsbyggnader alternativt i bostadsfastigheter. En REIT med fokus på inteckningslån investerar i portföljer med inteckningar eller så kallade mortgage-backed securities (MBS). En hybrid REIT investerar i båda dessa tillgångsslag.
Aktierna i en REIT handlas ofta på den öppna marknaden vilket gör det enkelt att både köpa och sälja dem. Den gemensamma nämnaren bland alla REITs är att utdelningen som består av hyresintäkter och realisationsvinster. För att kvalificera sig som värdepapper, måste REITs betala ut minst 90 procent av sin nettovinst till aktieägarna i form av utdelning. Till skillnad från ett vanligt företag betalar en REIT inte någon bolagsskatt på vinsten som de betalar ut.
Återinvesterade utdelningar
I allmänhet får investerare sin utdelning insatt på ett bankkonto eller direkt in på en depå. När detta sker är det sedan upp till placeraren att avgöra vad som skall hända med direktavkastningen. Alltfler företag, däribland ett ökat antal REITs, erbjuder återinvestering av utdelningar så kallade DRIPs. Det betyder att när utdelningen betalas ut köps ytterligare aktier i bolaget. En återinvesterad utdelning beskattas emellertid.
Det är inte alla REITs som erbjuder återinvesteringsprogam, så kallade DRIPs. Det är av den anledningen bra att kontrollera detta innan en investering görs, samt vilka transaktionskostnader som är förknippade med detta. I allmänhet skall det inte finnas några sådana efter DRIP programmen köper nyemitterade aktier direkt från bolaget.
De flesta investerare är medvetna om kraften i ränta på ränta och dess effekt på tillväxten av pengar över tiden. En REIT DRIP erbjuder samma möjlighet. Med tanke på den högre avkastningen av en REIT kan en REIT dropp generera en högre tillväxttakt. REIT utdelning kan öka med tiden, som när de används för att köpa ytterligare REIT aktier, kan accelerera ränta på ränta effekten ytterligare. REIT aktier har potential att öka i värde över tiden, vilket ökar värdet av innehavet som växande företag tenderar att betala ut ännu högre utdelning. Även om aktiekursen för ett REIT faller kan investerare fortfarande dra fördel av detta på lång sikt på grund av genomsnittseffekten.
Genomsnittseffekten, en bonus
Genomsnittseffekten är en investeringsteknik som drar nytta av sjunkande aktiekurser. Till exempel säger en investerare köpte 100 aktier i en REIT för 20 USD per aktie, och den betalar en utdelning om 200 USD per år. Aktiekursen faller sedan till 15 USD när investeraren erhåller sin första månatliga utdelning på 200 dollar, och det återinvesteras i samma REIT. 200 dollarsutdelningen skulle sedan köpa 13 nya utdelningsaktier på 15 dollar per aktie. Det totala innehavet ökar till 113 aktier till ett värde av 2195 USD. Det nya anskaffningsvärdet för det totala innehavet är nu mindre än 19,50 dollar per aktie. När aktiekursen ökar kommer utdelningen att köpa färre aktier, men investeraren kommer att generera en vinst snabbare på det totala innehavet på grund av den lägre kostnadsbasen. Om REITens aktiekurs fortsätter att öka och minska, bör anskaffningskostnaden alltid vara lägre än den nuvarande aktiekursen, vilket innebär att investerare alltid har en vinst.
Säkerhet och tillförlitlighet hos en REIT
Många rådgivare rekommenderar sina kunder att äga några fastighetsinvesteringar för diversifiering. Många REITs har lång historik av att generera kontinuerlig och ökande utdelning, även under den tumultartade fastighetskrisen 2008. En solid prestande REIT investerar normalt i en stor, geografiskt spridda portfölj av fastigheter med finansiellt sunda hyresgäster, som kan mildra eventuella volatiliteten i fastigheter. REITs är likvida placeringar, men för bästa möjliga resultat, bör de hållas inom en diversifierade portfölj på lång sikt. Genom att lägga till återinvesteringsprogram till en REIT kan en investerare bygga in ett betydande skydd på nedsidan genom att investera i REITs.
Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter
Investeringar i fastigheter kan vara mycket lönsamma. För att komma igång på fastighetsmarknaden krävs vanligen mycket kapital. Det går emellertid att Investera på fastighetsmarknaden utan att köpa fastigheter och binda upp miljonbelopp.
Investera i en REIT
En REIT, eller real estate investment trust, är ett företag som äger och förvaltar fastigheter och närstående tillgångar, såsom hypotekslån eller hypotekslån. Majoriteten av en REITs intäkter och tillgångar måste kunna kopplas till fastigheter. För att kvalificera sig som ett REIT måste företag uppfylla vissa standards samt tilläggsregler som fastställts av den amerikanska finansinspektionen, Securities and Exchange Commission:
Investera minst 75 procent av de totala tillgångarna i fastigheter
Kunna härleda minst 75 procent av bruttoinkomsten från fastighetshyror eller bostadsräntor
Ha minst 100 aktieägare efter det första året som REIT
Högst 50 procent av aktierna får innehas innehas av fem eller färre individer
Betala minst 90 procent av den beskattningsbara vinsten som utdelning
Den sista regeln är intressant för enskilda investerare. REITs är inte bara företag som äger fastigheter; De är företag som tillhandahåller kassaflöde till sina investerare. Om du investerar i en REIT och återinvesterar Dina utdelningar kan du växa din portfölj tills du når en punkt där du själv kan köpa enskilda fastigheter eller fortsätta investera i förvaltade fastighetsportföljer.
Fastighetsbolag
Många företag som äger och förvaltar fastigheter inte är strukturerade som ett REIT. I Sverige förekommer det inte på grund av lagstiftningen. Finland tillåter emellertid REITs. Dessa företags aktier betalar vanligtvis en mycket lägre utdelning än ett REIT, men företagen har mer frihet att återinvestera vinsten för att expandera.
Vissa företag i andra branscher beter sig som ett fastighetsbolag trots att det inte är den primära tjänsten de erbjuder. Exempel på detta är hotellkedjor, köpcentrum och anläggningsoperatörer.
Det finns naturligtvis traditionella fastighetsbolag tillgängliga för investeringar också. Företag inkluderar fastighetsföretag som RE/MAX Holdings Inc., kommersiella fastighetsoperatörer som CBRE Group och köpcentrumsföretag som Equity One (EQY).
Som med varje enskild aktieinvestering, gör alltid en grundläggande analys innan du fattar ett investeringsbeslut. Att investera tungt i en aktie eller en bransch i förhållande till resten av portföljen skapar en koncentrationsrisk i portföljen.
Investera i bostadsbyggare
Fastighetsinvesteringar handlar inte bara om att köpa och dra nytta av befintliga bestånd. Det finns en hel industri av bostadsbyggare, så kallade homebuildersansvarig för att utveckla nya stadsdelar i växande storstadsområden. Dessa företag kan vara inblandade i flera aspekter av bostadsbyggnadsprocessen.
Vid utvärdering av bostadsbyggare, titta på alla aspekter av verksamheten. Fråga dig själv om företaget är inriktat på en region med dålig fastighetsutveckling. Tänk på att bostadsbyggare utveckling kan vara högt korrelerad med ekonomin. När tillväxten är stark vill folk köpa nya bostäder. När ekonomin är trög, tenderar försäljningen av nya bostäder att falla.
Investera i en fastighetsfond
Ett av de största hindren i fastighetsinvesteringar är diversifiering. Som en investerare på aktiemarknaden är det inte svårt att hitta mångfald investeringar. Aktier i många företag handlas med ett tillräckligt lågt pris per aktie för att uppnå diversifiering. Detta kan nås till ett rimlig pris genom planering. Fysiska fastigheter är ganska annorlunda.
För att få diversifiering i fastigheter kan investerare vända sig till fastighetsfokuserade fonder, indexfonder och ETFer. Vissa fastighetsfonder fungerar precis som en traditionell fond, och investerar i fastighetsbestånd. Andra är inriktade på REITs eller till och med direkt inköp av fastigheter. Ett exempel på en populär REIT ETF är Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ). VNQär en börshandlade fond som handlas på NYSE, precis som en aktie. Den ger en direkt exponering mot en portfölj av REITs. I dagsläget cirka 145 stycken.
Om du föredrar en fastighetsfond, är Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) en global fastighetsfond som kan vara instressant. Fonden är 97,5% investerad i fastigheter. 52 procent av innehaven är i Nordamerika, resten återfinns i Europa (17 procent av innehaven) och Asien (31 procent av innehaven). Fonden är främst inriktad på att äga fastigheter på utvecklade marknader. Mindre än 2 % av det förvaltade kapatalet har investeras på tillväxtmarknader.
Sammanfattning
Investeringar i enskilda fastigheter kräver mycket kapital. Det betyder också högre risk än att investera i en fastighetsfond eller en REIT. Investering i andra alternativ som finns tillgängliga via börsen, REITs, fonder och ETFer kan ge din portfölj exponering för fastigheter utan att Du behöva lägga ut miljontals kronor.
Som med alla investeringar kommer investeringar i fastigheter och närstående företag med viss risk. Utvärdera eventuella investeringsalternativ innan du köper för att säkerställa att det överensstämmer med dina investeringsmål.
Amerikanska och globala fastigheter har fungerat bra de senaste åren, men inte alla marknader är lika. Viss fastighetsexponering ger en utmärkt hedge mot fluktuationer på aktiemarknaderna, men för mycket fastighetskoncentration ger dig förluster när fastighetsmarknaden faller. Det gjorde den under fastighetsbubblan och under kreditkrisen.
När du väl har en bra förståelse för dina investeringsmål och hur fastigheter kan utgöra en del av det, kan du självklart investera och göra fastigheter till en del av din portfölj för både kortfristiga och långsiktiga investeringsmål. Du är då mogen att investera på fastighetsmarknaden.
