Real Estate Investment Trusts Archives

Håll koll på fastighetssektorn i sommar

Håll koll på fastighetssektorn i sommar Många investerare väljer att öka sin likviditet inför sommarens ledighet, men det kan vara en bra ide att hålla koll på fastighetssektorn i sommar. Detta gäller både aktier i enskilda fastighetsbolag och tillhörande börshandlade fonder, när REITs, Real Estate Investment Trusts, blir den nya sektorn i det stora referensindexet S&P 500.

Från och med september 2016 kommer inte S & P och MSCI längre att klassificera REITs som en komponent i finanssektorn utan kommer istället att låta fastigheter hamna i en egen sektor under Global Industry Classification Standard. Ändringarna i S & P 500-indexet kommer att genomföras efter stängningsdags den 16 september 2016. Förändringarna kommer att påverka hur sektorinvesterare. Det finns bedömare som tror att mer än 100 miljarder dollar kommer att re-allokeras när fondförvaltare omfördelar sina tillgångar som ett svar på den nya sektorn och för att de skall kunna följa sitt placeringsreglemente.

Inga avvikelser tillåts

I allmänhet tillåts inte fondförvaltarna att avvika alltför mycket från sin jämförelseindex när det gäller hur mycket kapital de allokerar till en enskild sektor. Detta betyder att en stor del av dessa förvaltare kommer att tvingas öka sitt ägande REITs när fastigheter blir en egen sektor.

Aktieteamet på den amerikanska investmentbanken Jefferies har räknat ut att den genomsnittliga amerikanska fondförvaltaren har en undervikt i fastighetssektorn som uppgår till 3,3 procent i förhållande till jämförelseindexet S&P 500. Samma undersökning visar att varje procents undervikt motsvarar en potentiell investering på 47 miljarder dollar. Förklaringen till denna undervikt är enkel. fastigheter har historiskt sett betraktats som en del av finanssektorn, varför många förvaltare valt att negligera dem och istället fokuserat på en övervikt i bankaktier. Det kan således vara värt att hålla koll på fastighetssektorn i sommar eftersom de stora förvaltarna tvingas köpa fastigheter under året. En del kommer börja redan innan september, andra köper först under hösten.

Historiskt sett har fondförvaltare varit försiktiga med att köpa REITs, speciellt sådana som direktinvesterar i olika fastigheter. Det beror på att detta tillgångsslag är skyldigt att betala ut en stor del av sina vinster i form av utdelning. För att kunna växa måste därför en REIT ofta göra nyemissioner, något som leder till en viss utspädning vilket inte alltid uppskattas av fondförvaltare och andra typer av investerare. Vissa REITs har också en låg likviditet, något som kan göra det svårt att köpa och sälja andelarna.

Ett stort utbud för ETF-investerare

För ETF-investerare finns det ett stort antal REIT-relaterade alternativ, till exempel

som är de mest populära börshandlade fonderna med fokus på detta segment. VNQ ger i skrivande stund en direktavkastning på 4,21 procent, medan RWR gett 3,62 procent och IYR 4,09 procent. Alla siffrorna mätt i dollar då dessa börshandlade fonder noteras i USA och således handlas i USD.

I väntan på att den nya REIT klassificering skall börja gälla har State Street Global Advisor i oktober 2015 lanserat Financial Services Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLFS) och Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLRE), samtidigt som denna förvaltare också har den betydligt bredare börshandlade fond som heter Financial Services Select Sector SPDR (NYSEArca: XLF).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLRE) kommer att försöka återspegla resultatet av Real Estate Select Sector Index, som omfattar företag som arbetar med fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling och REITs, exklusive bostads REITs. Det underliggande indexet har en direktavkastning på 3,30%.

Financial Services Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLFS) kommer att försöka återspegla utvecklingen för Financial Services Select Sector Index, som replikerar utvecklingen för företag som arbetar med diversifierade finansiella tjänster, försäkringar, till exempel banker, kapitalmarknadsföretag, konsumentlån, sparkassor, hypotekslån-, finansiella REITs och bostads-REITs. Den underindex har en direktavkastning på 1,91 procent.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

Hårda tillgångar för hårda tider?

Hårda tillgångar för hårda tider? Under veckan som gick lanserade UB (United Bankers), sina fem första realtillgångsfonder, så kallade real assets fonder på Nordnets plattform. Enklast att hitta dessa fonder är genom att söka på UB eller UB Fondbolag AB. UB har också kontor och dotterbolag i Sverige, UB Asset Management.

Unika möjligheter

UB Asset Management, som självklart står under tillsyn av den svenska Finansinspektionen, precis som moderbolaget gör i Finland, erbjuder en flora intressanta produkter. Under till exempel Branschfonder, fastighetsbolag Europa finns i dag endast två förvaltare, dels Aviva dels UB’s Fondbolag. I november kommunicerades att de största indexleverantörerna för ETF-industrin, S&P Dow Jones Indices och MSCI, fattat beslut att REITs (fastigheter) skall få sektorstatus, något som beräknas ske i augusti 2016. Det är förvisso ett och ett halvt år fram till dess, men många förvaltare har redan börjat se över sina portföljer och förbereda dem för den nya sektorn. Genom till exempel den globala REIT fonden som UB Fondbolag erbjuder kan de köpa hela västvärlden på ett bräde, något som gör denna fond attraktiv då den håller nere kostnaderna för investeringar jämfört med att köpa enskilda fastigheter eller aktier i fastighetsbolag respektive land. UB Real Assets (dotterbolag till UB) som förvaltar UB:s realtillgångsfonder är mer en kvantitativ kapitalförvaltare, med över tio års track record, som använder sig av en så kallad alternativ beta investeringsprocess som liknar de investeringsprocesser som kan hittas i till exempel olika ”smart beta” ETFs.

Det finns emellertid andra skäl till att titta på dessa fonder. Med tanke på den QE övning som också ECB satt i gång och den jakt på avkastning som pågår världen över, men just nu framförallt i Europa, är det sannolikt att anta att inflationen kommer att ta fart igen i framtiden. Det är emellertid oklart när. Det visar även att realtillgångar, som ger ett skydd mot en ökad inflation, och Europa är den sektor och den region som tillsammans kan komma att erbjuda placerarna en betydande uppsida i framtiden. Då kan relevanta europeiska REIT- och fastighetsfonder vara mycket intressanta.

I Sverige har vi vant oss vid att fastighetspriserna rusar, bland annat pådrivna av låga räntor, goda möjligheter för avdrag vid reparationer och en allmän hög efterfrågan. Under veckan skrek löpsedeln på Dagens Industri ”BUBBELVARNING” för den svenska marknaden. Efter detta valde emellertid den svenska Riksbanken att föra de svenska räntorna än längre in negativt ränteterritorium. De låga finansieringskostnaderna kommer sannolikt att öka intresset för svenska fastigheter och driva upp priserna, i alla fall på kort sikt. Av detta följer att det för de svenska investerare som är långa svenska fastigheter kan vara värt att titta på andra marknader för att genom diversifiering sprida risken och öka möjligheterna till en riskjusterad högre avkastning. Enligt UB’s REIT portföljförvaltare Aki Kostiander, är den svenska listade fastighetsmarknaden den näst dyraste i hela världen efter Japan.

Genom att investera i olika REITs, så kallade Real Estate Investment Trusts får man en renare fastighetportfölj jämfört med att placera i vanliga fastighetsbolag. En REIT är ett listat fastighetsbolag som inte behöver betala bolagsskatt. REITs finns i länder vilka har en REIT lagstiftning och där förutsättningen för skattefriheten är att REIT-bolagen måste betala ut nästan allt hyreskassaflöde till aktieägarna. Detta leder till en hög dividendavkastning och man brukar ganska ofta hitta REITs i t.ex. dividendaktieportföljer. Källskatten man måste betala för dividenderna brukar uppgå till till exempel 25 procent från vilket UBs REIT fonder får tillbaka en stor del, vanligtvis 10 procentenheter. Detta leder i det långa loppet till att privata placerare och andra skattepliktiga placerare, som inte får skatteåterbäring, borde välja att placera i REITs via just skatteneutrala fonder. Det bästa med detta fondformat är att det är möjligt att sprida på den geografiska risken och fastighetsrisken till tiotusentals fastigheter och även dra nytta av de räntesänkningar i andra länder som kontinuerligt pågår i ”The Race to the Bottom!”

Snart också i PPM

UB Fondbolag har sagt att företaget kommer att arbeta vidare med sina fonder, bland annat skall de lanseras i PPM, något som bör kunna ske redan under det andra kvartalet 2015. Vi kommer att återkomma till de realtillgångar som UB Fondbolag erbjuder.

UB Asset Management filial – Kapitalförvaltningsarmen som har fått tillstånd av FI till försäljning av finansiella produkter och tjänster (fonder, strukturerade produkter och diskretionär förvaltning) i Sverige
UB Real Assets – Förvaltar de sju realtillgångsfonderna av vilka sex stycken är godkända i Sverige och säljs av UB AM. Den sjunde är en REITs-hedgefond.
UB Fondbolag AB – Koncernbolag som sköter administrationen av fonderna inkl orderhantering. Fonderna är registrerade under UB Fondbolag
UB Capital AB – UB:s Corporate Finance verksamhet som startat ett dotterbolag i Sverige och bedriver framgångsrikt företagsrådgivning.