Etikett: IYR

Fastighetssektorn laddar för ytterligare ett rally

Fastighetssektorn laddar för ytterligare ett rallyFastighetssektorn laddar för ytterligare ett rally

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ), den största av de börshandlade fonder som investerar i den typ av fastighetsbolag som brukar kallas för REITs (Real Estate Investment Trust) har levererat mycket väl under 2016. Det var först nyligen som oron för omvärderingar och en räntehöjning från FED kom att leda till vissa vinsthemtagningar. Det finns emellertid de som tror att fastighetssektorn laddar för ytterligare ett rally.

REITs och de börshandlade fonder som investerar i dessa har snabbt kommit att bli en av de mes populära investeringarna i en lågräntemiljö. Efter årets kraftiga uppgång säger vissa bedömare emellertid att REITs ser dyra ut. Andra bedömare tror att den entusiasm för fastigheter vi såg när fastighetssektorn blev den elfte GICS sektorn i slutet av förra månaden redan var inprisad när det väl ägde rum.

Förutom VNQ finns det börshandlade fonder som SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR) för den som önskar investera i REITs.

När S & P Dow Jones Index och MSCI meddelade att de skulle skapa en oberoende fastighetssektor, räknade J.P. Morgan med att aktiva aktiefonder var så underviktade mot REITs att skapandet av den nya sektorn skulle leda till inflöden om 100 miljarder dollar. Den nya sektorn är storleksmässigt lika stor som verktyg, telekom och materialsektorerna, vilket gör att underviktade förvaltare inte kan förbise att fastighetssektorn laddar.

Är det dags för ytterligare ett rally?

Den stora frågan är om vinsthemtagningarna har skett, och om obligationsräntorna fortsätter uppåt. Barrons skriver att de bedömer att om obligationsräntorna stiger med mellan 10 och 20 bps så kan det leda till att fastighetssektorn faller med mellan fem och åtta procentenheter. Å andra sidan anser Barrons att de investerare som stått vid sidolinjen då kommer att börja köpa fastigheter igen.

Federal Reserves syn på räntor och investerarnas till synes okuvliga önskan om direktavkastning har emellertid gjort fastigheter investmentbolag (REIT) och motsvarande börshandlade fonder till årets mest populära inkomstbringande tillgångsklasser.

De goda nyheterna för ETFer som VNQ och RWR är att räntorna inte kan stiga mycket mer eftersom de amerikanska sysselsättningssiffrorna varit svagare än väntat. Obligationsmarknaderna har prissatt i en räntehöjning i december och den senaste tidens ekonomiska tillväxt motiverar inte en mer aggressiv väg framåt för FED.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs. Denna ETF använder en

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

Fastigheter, kursvinnare eller något att oroa sig för?

Fastigheter, kursvinnare eller något att oroa sig för?

Efter stängningen i måndags vecka 46 2014 meddelade två av det största indexleverantörerna för ETF-industrin, S&P Dow Jones Indices och MSCI, att fastigheter kommer bli den elfte Global Industry Classification Standard (GICS) sektorn. Gör det fastigheter till kursvinnare eller något att oroa sig för?

Feedback från den årliga GICS strukturell översynen bekräftade att fastighetssektorn nu ses som en avgränsad tillgångsklass och alltmer införlivas separat i den strategiska fördelningen av kapitalägarnas tillgångar.

Den elfte GICS sektorn

I gå kom då fastigheter att bli den elfte GICS sektorn på den amerikanska aktiemarknaden, det är första gången på 17 år som nya sektorer har adderats. Under 2016 har just fastigheter varit en av de mer framgångsrika sektorerna på aktiemarknaden och blivit en kursvinnare tack vare den amerikanska centralbankens penningpolitik och negativa räntor på flera av de större marknaderna, där ibland Sverige. Det finns emellertid de som är av åsikten att fastighetssektorn har gjort sitt för denna gång. De anser att REITs och de börshandlade fonder som investerar i sådana har gynnats av lågräntemiljön men att de på ett års sikt ser dyra ut trots att de varit årets kursvinnare.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) är den åttonde mest populära ETFen under 2016 och har under året sett nettoinflöden på 4,6 miljarder dollar. S & P Dow Jones Index uppgav att det skulle lägga till en elfte sektor sin Global Industry Classification Standard och skapa en ny fastighetssektor, skild från den finansiella sektorn. Ändringarna i S & P 500-indexet kommer att genomföras efter stängningsdags den 16 september 2016. Det finns emellertid vissa marknadsaktörer som tror att många investerare redan har agerat som fastigheter varit en egen sektor och själva viktat om sina portföljer för detta. En effekt av detta skulle kunna vara att den uppgång för VNQ och andra ETFer som investerar i fastigheter kommer att utebli.

REITs har överträffat marknaden

REITs har överträffat marknaden i år och fortfarande behålla sin plats som en av de mest framgångsrika tillgångsklasser bland alla branscher. Storhetstiden för fastigheter kan lida mot sitt slut. Goldman Sachs Group Inc. varnade för att området växer alltför riskabelt för investerare efter årets överavkastning. Fastighetssektorn har gett ett alfa på 156 i förhållande till S&P 500 under året, något som framförallt har drabbat large cap fonder som konsekvent har haft en underallokering till sektorn säger till exempel Goldman Sachs analytiker David Kostin i en nyligen publicerad analys.

Förutom VNQ finns det flera andra börshandlade fonder som investerar i fastigheter, till exempel SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR)

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

Håll koll på fastighetssektorn i sommar

Håll koll på fastighetssektorn i sommar

Håll koll på fastighetssektorn i sommar Många investerare väljer att öka sin likviditet inför sommarens ledighet, men det kan vara en bra ide att hålla koll på fastighetssektorn i sommar. Detta gäller både aktier i enskilda fastighetsbolag och tillhörande börshandlade fonder, när REITs, Real Estate Investment Trusts, blir den nya sektorn i det stora referensindexet S&P 500.

Från och med september 2016 kommer inte S & P och MSCI längre att klassificera REITs som en komponent i finanssektorn utan kommer istället att låta fastigheter hamna i en egen sektor under Global Industry Classification Standard. Ändringarna i S & P 500-indexet kommer att genomföras efter stängningsdags den 16 september 2016. Förändringarna kommer att påverka hur sektorinvesterare. Det finns bedömare som tror att mer än 100 miljarder dollar kommer att re-allokeras när fondförvaltare omfördelar sina tillgångar som ett svar på den nya sektorn och för att de skall kunna följa sitt placeringsreglemente.

Inga avvikelser tillåts

I allmänhet tillåts inte fondförvaltarna att avvika alltför mycket från sin jämförelseindex när det gäller hur mycket kapital de allokerar till en enskild sektor. Detta betyder att en stor del av dessa förvaltare kommer att tvingas öka sitt ägande REITs när fastigheter blir en egen sektor.

Aktieteamet på den amerikanska investmentbanken Jefferies har räknat ut att den genomsnittliga amerikanska fondförvaltaren har en undervikt i fastighetssektorn som uppgår till 3,3 procent i förhållande till jämförelseindexet S&P 500. Samma undersökning visar att varje procents undervikt motsvarar en potentiell investering på 47 miljarder dollar. Förklaringen till denna undervikt är enkel. fastigheter har historiskt sett betraktats som en del av finanssektorn, varför många förvaltare valt att negligera dem och istället fokuserat på en övervikt i bankaktier. Det kan således vara värt att hålla koll på fastighetssektorn i sommar eftersom de stora förvaltarna tvingas köpa fastigheter under året. En del kommer börja redan innan september, andra köper först under hösten.

Historiskt sett har fondförvaltare varit försiktiga med att köpa REITs, speciellt sådana som direktinvesterar i olika fastigheter. Det beror på att detta tillgångsslag är skyldigt att betala ut en stor del av sina vinster i form av utdelning. För att kunna växa måste därför en REIT ofta göra nyemissioner, något som leder till en viss utspädning vilket inte alltid uppskattas av fondförvaltare och andra typer av investerare. Vissa REITs har också en låg likviditet, något som kan göra det svårt att köpa och sälja andelarna.

Ett stort utbud för ETF-investerare

För ETF-investerare finns det ett stort antal REIT-relaterade alternativ, till exempel

som är de mest populära börshandlade fonderna med fokus på detta segment. VNQ ger i skrivande stund en direktavkastning på 4,21 procent, medan RWR gett 3,62 procent och IYR 4,09 procent. Alla siffrorna mätt i dollar då dessa börshandlade fonder noteras i USA och således handlas i USD.

I väntan på att den nya REIT klassificering skall börja gälla har State Street Global Advisor i oktober 2015 lanserat Financial Services Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLFS) och Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLRE), samtidigt som denna förvaltare också har den betydligt bredare börshandlade fond som heter Financial Services Select Sector SPDR (NYSEArca: XLF).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLRE) kommer att försöka återspegla resultatet av Real Estate Select Sector Index, som omfattar företag som arbetar med fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling och REITs, exklusive bostads REITs. Det underliggande indexet har en direktavkastning på 3,30%.

Financial Services Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLFS) kommer att försöka återspegla utvecklingen för Financial Services Select Sector Index, som replikerar utvecklingen för företag som arbetar med diversifierade finansiella tjänster, försäkringar, till exempel banker, kapitalmarknadsföretag, konsumentlån, sparkassor, hypotekslån-, finansiella REITs och bostads-REITs. Den underindex har en direktavkastning på 1,91 procent.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Den här börshandlade fonden har som mål att ge en hög utdelningar på bekostnad av en måttlig långsiktig kapitaltillväxt genom att spåra resultatet av ett jämförelseindex som mäter utvecklingen för börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag, så kallade REITs.

Fonden använder en indexerings- och investeringsinriktning som följer utvecklingen för MSCI US REIT Index. Indexet består av aktier i börsnoterade aktier i fastighetsinvesteringsbolag (känd som REIT). Fonden försöker att replikera index genom att investera alla eller väsentligen alla, av sina tillgångar i aktier som ingår i detta index.

Fastighetsfonder i ett helt nytt ljus

Fastighetsfonder i ett helt nytt ljus

Investerare som söker löpande avkastning bör titta på fastighetsfonder i ett helt nytt ljus. För närvarande ökar de så kallade REITs, Real Estate Investment Trust, de fonder som investerar i fastigheter eller fastighetsbolag, sina utdelningar. Flera av dessa REITs har antingen redan höjt sin utdelning eller meddelat att de har för avsikt att göra det. Höjningarna av utdelningar har i flera fall varit så märkbara att Todd Rosenbluth på S & P Capital IQ skrev i en analys att alltfler investerare börjar se REITs som en form av utdelningstillväxtaktier.

Chris Hudgins, fastigheter analytiker hos SNL Financial, beräknade att 101, eller 45 procent, av de fastighetsbolag REITs som är börsnoterade USA i hans databas har minst elva ökade utdelningen för räkenskapsåret som avslutades i oktober.

Antalet REITs som har höjt sin utdelning är på uppgång, vid denna tidpunkt förra året var det 88 företag som har meddelat att de skulle höja sin utdelning. Vid samma tidpunkt 2013 var det 92 företag som hade meddelat att de hade för avsikt att höja utdelningen.

Räntan på de tioåriga statsobligationerna stiger

Samtidigt som räntorna på de tioåriga amerikanska statsobligationerna stiger i väntan på att FED skall höja räntan för första gången på nästan ett decennium noterar Hudgins att tolv REITs och fastighetsbolag höjde utdelningen i oktober, en ökning från sju under september 2015.

Till exempel höjde Simon Property Group (NYSE: SPG) sin kvartalsvisa utdelning i slutet av oktober med 3,2 procent, vilket gör att bolaget höjt utdelningen under alla fyra kvartalen 2015 och dess årliga utdelning är nu 56 procent högre än för tre år sedan. SPG är en av de största ägarna av köpcentrum i USA och dess relation med detaljhandelskedjorna kommer att tillföra bolaget en långsiktig tillväxt.

Crown Castle (NYSE: CCI) har tredubblat sina kvartalsvisa utdelningar sedan bolaget började med utdelning i februari 2014. S & P Capital IQ Equity anser att CCI kommer att fortsätta kunna kapitalisera på fortsatt tillväxt i högre hyror i en alltmer digitaliserad tidsålder.

Det diversifierade fastighetsbolaget Duke Realty (NYSE: DRE) meddelade i oktober att företaget höjer sin utdelning för första gången på fem år. Höga beläggningsgrader och en ökad inflyttning i kontor i förorterna ligger bakom den ökade utdelningen.

Vinstutdelande börshandlade fonder

Investerare som är intresserade av att investera i vinstutdelande REITs kan också överväga ETFer, till exempel Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR).

SPG utgör den största vikten i VNQ med 8,3 procent av kapitalet. Samma börshandlade fond har allokerat 1,0 procent av sitt kapital till DRE. Bland denna börshandlade fonds övriga innehav finns till exempel blandade REITs med 6,9 procent av kapitalet, Hälsovårds-REITs med 12, 8 procent av kapitalet, Hotell 6,4 procent, kontor 13,6 procent, bostäder 17,3 procent, detaljhandelsfastigheter 24,6 procent, och specialiserade REITs 14,0 procent. VNQ har gett en direktavkastning på 3,92 procent under det senaste året.

IYR har allokerat 7,2 procent av sitt kapital till SPG, samt 3,4 respektive 0,8 procent till CCI och DRE. Bland denna börshandlade fonds innehav finns bland annat specialiserade REITs 24,6 procent, detaljhandels-REITs 19,5 procent, bostäder 13,4 procent, kontor 11,2 procent, hälso-och sjukvård REITs 8,9 procent, Hotel 5,3 procent, Diversified REITs 4,8 procent, inteckninglån 4,7 procent och Industrifastigheter 3,2 procent. IYR har gett en direktavkastning på 3,94 procent under det senaste året.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Fastigheter har hittat formen

Fastigheter har hittat formen

Fastigheter har hittat formen I och med att allt fler investerare spår att Federal Reserve kommer att genomföra sin första räntehöjning på nästan ett årtionde har avkastningsgenererande fastighetsfonder och sektorrelaterade börshandlade fonder fått ett lyft. I dag handlas de flesta av dessa långt över sina långsiktiga trendlinjer. Fastigheter har hittat formen, om än kanske kortsiktigt.

Under den senaste månaden har Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) stigit med nästan 7 procent, SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) har ökat med 7,4 procent och och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR) har gått upp med nästan 6 procent. De tre breda fastighets-ETFerna handlas alla över sitt 20 dagars glidande medelvärde.

REITs, så kallade Real Estate Investment Trusts, har rusat sedan FED aviserat att centralbanken förbereder en avskjutning av penningpolitiska åtgärder. New York Federal Reserve Bank ordförande William Dudley hävdade emellertid att det är för tidigt att tänka på en räntehöjning på grund av oro för den globala tillväxten. Han säger att situationen har förändrats under de senaste månaderna, och att det är sant att tanken var att FED skulle komma att höja räntan i slutet av 2015 men men turbulensen på de finansiella marknaderna, en modest global tillväxt, de låga energipriserna och obalanser i makrotillsynen saktar ned processen.

Räntorna förväntas fortsätta ligga lågt

Följaktligen förväntas räntorna stanna på en låg nivå, nära nollstrecket, och avkastningen på riktmärket, de tioåriga statsobligationerna kring två procent. REITs och de börshandlade fonder som investerar i dessa ser därför mycket intressanta ut för avkastningsinriktade placerare. VNQ ger i skrivande stund en avkastning på 4,14 procent, RWR 3,38 procent och IYR ger 3,94 procent i direktavkastning. Tidigare har REITs försvagats i väntan att Fed höja styrräntan, vilket skulle minska de potentiella intäkterna för fastighetsbolagen.

Räntorna kommer emellertid att stiga i framtiden, men när detta sker vet vi inte. Vad vi däremot vet är att en räntehöjning är fastighetssektorns största hot. I takt med att räntorna stiger kommer de räntebetalningar som fastighetsbolagen gör att öka, vilket kommer att minska den tillgängliga utdelningen för investerarna. Föga förvånande har de flesta REITs stora skulder, något som emellertid balanseras väl av de hyresintäkter de erhåller. Vad som emellertid är mer oroväckande är att många fastighetsbolag har korta löptider på många av sina skulder, skulder som kommer att behöva refinansieras. Dessa fastighetsbolag kommer att klara sig sämre än de REITs med med mindre skulder och långa löptider på sina lån.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)