VNQ Archives - Sida 2 av 5

Därför kommer fastighetsfonderna utvecklas väl under 2016

Investerare bör hålla koll på fastighetsfonder, fastigheter och sektorsrelaterade börshandlade fonder som investerar i fastigheter i år. Här är varför vi tror fastighetsfonderna utvecklas väl under 2016. Det finns en rad fundamentala faktorer till att fastighetsfonder och REITs kan vara ett tillgångsslag som kommer gå väl under året.

IndexIQ US Real Estate Small Cap ETF (NYSEArca: ROOF) och iShares Residential Real Estate Capped ETF (NYSEArca: REZ) är två av de fastighetsfonder som vi börjar med att titta på. ROOF replikerar utvecklingen av en rad mindre mäklarföretag. ROOF har allokerat cirka 30 procent av sitt kapital till micro caps, 66,7 procent till small caps och 2,6 procent till mid caps. REZ innehåller en grupp av bostads-REITs 47,8%, hälsovårds-REITs 31,6% och specialiserade-REITs 20,3%.

Det finns också en rad bredare REIT ETFer, till exempel iShares Cohen & Steers Realty Majors (NYSEArca: ICF), Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ), Schwab US REIT ETF (NYSEArca: SCHH) och SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR).

Matt Werner, portföljförvaltare på Chilton Capital Management anser att fundamenta för REITs är bättre än förväntat, och att de långa obligationsräntorna är lägre än förväntat. Förväntningarna på högre räntor brukar dra ned priserna på REITs eftersom en lägre utdelning, det vill säga en lägre direktavkastning gör dessa mindre attraktiva i förhållande till de mer säkrare statsobligationerna. Även om FED sagt att centralbanken kommer att höja räntan så har FED också sagt att höjningarna kommer att ske gradvis.

Den allmänna ekonomiska bakgrunden visar på en bild av låga priser som har bestått en ganska lång tid. Mot detta skall ställas den ständigt växande amerikanska ekonomin i kombination med ett begränsat nytt utbud vilket tillsammans bör kunna betyda att REITs utvecklas väl under 2016.

Dessutom kommer fastigheter att bli ett eget tillgångsslag under 2016 då fastighetssektorn blir den elfte sektorn enligt Global Industry Classification Standard, eller GICS. När REITs får en egen sektorklassificering kan de stora institutionerna inte längre se fastigheter som en alternativ investering utan måste allokera mer kapital till detta område för att upprätthålla en diversifierad aktieportfölj.

Även reformer av utländska investeringar i fastighetslagen (FIRPTA) kan också stärka kapitalflödena i sektorn. Dessa reformer bör underlätta flödet av kapital från utländska investerare i börsnoterade REITs och högkvalitativa kommersiella fastigheter.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Rusningen på bostadsmarknaden

Det är inte bara i Sverige som vi ser rusningen på bostadsmarknaden. En ökad efterfrågan på bostäder har kommit att driva upp hyrorna då byggföretagen inte klarar av att möta den ökade efterfrågan. I Sverige har vi ännu inte sett någon REIT, en så kallad Real Estate Investment Trust, som fokuserar på hyresfastigheter, men det finns ett antal sådana på den amerikanska marknaden. Även i USA ser vi rusningen på bostadsmarknaden vilket gör att det som placerare går att dra nytta av trenden att investera på bostadsmarknaden.

iShares Residential Real Estate Capped ETF (NYSEArca: REZ) har stora innehav i REITs med fokus på lägenheter, till exempel AvalonBay Communities (NYSE: AVB) till vilken 8,5 procent av kapitalet har allokerats och Equity Residential (NYSE: EQR) som svarar för 10,2 procent av kapitalet. Totalt sett står bostads-REITs för 46,2 procent av det totala kapitalet i REZ.

Bostäder bättre än aktiemarknaden i stort

REZ har under 2015 utvecklats bättre än bredare börshandlade fonder. Denna ETF har stigit med 7,3 procent under 2015, mätt i dollar samtidigt som den bredare Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) har backat med 0,2 procent. Utöver detta har REZ gett sina investerare en direktavkastning på 3,26 procent. I dag hyr mer än 43 miljoner hushåll i USA sin bostad, och var femte betalar minst 30 procent av sin disponibla inkomst i hyra vilket är en direkt effekt av att den brist på bostäder som finns.

I såväl USA som i Sverige överstiger efterfrågan på lägenheter tillgången trots den senaste tidens ökande byggande. I USA är denna ökning markant, upp till 35 procent men från låga nivåer. Uthyrningsgraderna ligger på den högsta nivån på 30 år i USA, och ökar för närvarande med 3,5 procent per år. Det är sannolikt att anta att marknaden kommer att fortsätta utvecklas postivt även under 2016 eftersom nybyggda lägenheter absorberas av efterfrågan från nya, unga hushåll. Detta gör att hyrorna beräknas stiga med mer än inflationen. Att räntorna i USA beräknas stiga gör att även kostnaderna för att äga sitt eget boende bedöms stiga, något som kan leda till att flera hushåll styrs mot att hyra sitt boende och eftersom hyrorna stiger, kan hyresgäster vara mindre benägna att spara tillräckligt för en handpenning på ett nytt hem.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Fastighetsfonder i ett helt nytt ljus

Investerare som söker löpande avkastning bör titta på fastighetsfonder i ett helt nytt ljus. För närvarande ökar de så kallade REITs, Real Estate Investment Trust, de fonder som investerar i fastigheter eller fastighetsbolag, sina utdelningar. Flera av dessa REITs har antingen redan höjt sin utdelning eller meddelat att de har för avsikt att göra det. Höjningarna av utdelningar har i flera fall varit så märkbara att Todd Rosenbluth på S & P Capital IQ skrev i en analys att alltfler investerare börjar se REITs som en form av utdelningstillväxtaktier.

Chris Hudgins, fastigheter analytiker hos SNL Financial, beräknade att 101, eller 45 procent, av de fastighetsbolag REITs som är börsnoterade USA i hans databas har minst elva ökade utdelningen för räkenskapsåret som avslutades i oktober.

Antalet REITs som har höjt sin utdelning är på uppgång, vid denna tidpunkt förra året var det 88 företag som har meddelat att de skulle höja sin utdelning. Vid samma tidpunkt 2013 var det 92 företag som hade meddelat att de hade för avsikt att höja utdelningen.

Räntan på de tioåriga statsobligationerna stiger

Samtidigt som räntorna på de tioåriga amerikanska statsobligationerna stiger i väntan på att FED skall höja räntan för första gången på nästan ett decennium noterar Hudgins att tolv REITs och fastighetsbolag höjde utdelningen i oktober, en ökning från sju under september 2015.

Till exempel höjde Simon Property Group (NYSE: SPG) sin kvartalsvisa utdelning i slutet av oktober med 3,2 procent, vilket gör att bolaget höjt utdelningen under alla fyra kvartalen 2015 och dess årliga utdelning är nu 56 procent högre än för tre år sedan. SPG är en av de största ägarna av köpcentrum i USA och dess relation med detaljhandelskedjorna kommer att tillföra bolaget en långsiktig tillväxt.

Crown Castle (NYSE: CCI) har tredubblat sina kvartalsvisa utdelningar sedan bolaget började med utdelning i februari 2014. S & P Capital IQ Equity anser att CCI kommer att fortsätta kunna kapitalisera på fortsatt tillväxt i högre hyror i en alltmer digitaliserad tidsålder.

Det diversifierade fastighetsbolaget Duke Realty (NYSE: DRE) meddelade i oktober att företaget höjer sin utdelning för första gången på fem år. Höga beläggningsgrader och en ökad inflyttning i kontor i förorterna ligger bakom den ökade utdelningen.

Vinstutdelande börshandlade fonder

Investerare som är intresserade av att investera i vinstutdelande REITs kan också överväga ETFer, till exempel Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR).

SPG utgör den största vikten i VNQ med 8,3 procent av kapitalet. Samma börshandlade fond har allokerat 1,0 procent av sitt kapital till DRE. Bland denna börshandlade fonds övriga innehav finns till exempel blandade REITs med 6,9 procent av kapitalet, Hälsovårds-REITs med 12, 8 procent av kapitalet, Hotell 6,4 procent, kontor 13,6 procent, bostäder 17,3 procent, detaljhandelsfastigheter 24,6 procent, och specialiserade REITs 14,0 procent. VNQ har gett en direktavkastning på 3,92 procent under det senaste året.

IYR har allokerat 7,2 procent av sitt kapital till SPG, samt 3,4 respektive 0,8 procent till CCI och DRE. Bland denna börshandlade fonds innehav finns bland annat specialiserade REITs 24,6 procent, detaljhandels-REITs 19,5 procent, bostäder 13,4 procent, kontor 11,2 procent, hälso-och sjukvård REITs 8,9 procent, Hotel 5,3 procent, Diversified REITs 4,8 procent, inteckninglån 4,7 procent och Industrifastigheter 3,2 procent. IYR har gett en direktavkastning på 3,94 procent under det senaste året.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Fastigheter har hittat formen

Fastigheter har hittat formen I och med att allt fler investerare spår att Federal Reserve kommer att genomföra sin första räntehöjning på nästan ett årtionde har avkastningsgenererande fastighetsfonder och sektorrelaterade börshandlade fonder fått ett lyft. I dag handlas de flesta av dessa långt över sina långsiktiga trendlinjer. Fastigheter har hittat formen, om än kanske kortsiktigt.

Under den senaste månaden har Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) stigit med nästan 7 procent, SPDR Dow Jones REIT ETF (NYSEArca: RWR) har ökat med 7,4 procent och och iShares Dow Jones US Real Estate Index Fund (NYSEArca: IYR) har gått upp med nästan 6 procent. De tre breda fastighets-ETFerna handlas alla över sitt 20 dagars glidande medelvärde.

REITs, så kallade Real Estate Investment Trusts, har rusat sedan FED aviserat att centralbanken förbereder en avskjutning av penningpolitiska åtgärder. New York Federal Reserve Bank ordförande William Dudley hävdade emellertid att det är för tidigt att tänka på en räntehöjning på grund av oro för den globala tillväxten. Han säger att situationen har förändrats under de senaste månaderna, och att det är sant att tanken var att FED skulle komma att höja räntan i slutet av 2015 men men turbulensen på de finansiella marknaderna, en modest global tillväxt, de låga energipriserna och obalanser i makrotillsynen saktar ned processen.

Räntorna förväntas fortsätta ligga lågt

Följaktligen förväntas räntorna stanna på en låg nivå, nära nollstrecket, och avkastningen på riktmärket, de tioåriga statsobligationerna kring två procent. REITs och de börshandlade fonder som investerar i dessa ser därför mycket intressanta ut för avkastningsinriktade placerare. VNQ ger i skrivande stund en avkastning på 4,14 procent, RWR 3,38 procent och IYR ger 3,94 procent i direktavkastning. Tidigare har REITs försvagats i väntan att Fed höja styrräntan, vilket skulle minska de potentiella intäkterna för fastighetsbolagen.

Räntorna kommer emellertid att stiga i framtiden, men när detta sker vet vi inte. Vad vi däremot vet är att en räntehöjning är fastighetssektorns största hot. I takt med att räntorna stiger kommer de räntebetalningar som fastighetsbolagen gör att öka, vilket kommer att minska den tillgängliga utdelningen för investerarna. Föga förvånande har de flesta REITs stora skulder, något som emellertid balanseras väl av de hyresintäkter de erhåller. Vad som emellertid är mer oroväckande är att många fastighetsbolag har korta löptider på många av sina skulder, skulder som kommer att behöva refinansieras. Dessa fastighetsbolag kommer att klara sig sämre än de REITs med med mindre skulder och långa löptider på sina lån.

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ)

Vinnare och förlorare ETFer vecka 28 2015

Vinnare och förlorare ETFer vecka 28 2015. Tillhör Du dem som anser att det går för långsamt med fonder? Med rätt börshandlad fond kan det gå snabbt, nedan har vi listat Vinnare och förlorare ETFer vecka 28 2015 på den amerikanska marknaden. Observera att i sammanställningen inte ingår några så kallade hävstångs-ETFer. Samtliga dessa börshandlade fonder kan handlas genom både Nordnet och Avanza.

Efter en vecka när vi ganska snabbt vande oss vid röda siffror och fallande aktiekurser är det ganska trevligt att se hur det faktiskt fanns börshandlade fonder som steg. I och med att dessa börshandlade fonder steg innebär det också att de underliggande aktierna har gått upp, en ETF är ju en replikering eller en spegel av de underliggande tillgångarna.

Under veckan som gick skrev vi om vad den kinesiska börskraschen innebär, och det går att konstatera att placerarna valt att ta sin tillflykt till sektorer som fastigheter och Utilities. REITs fortsätter att vara en uppskattad tillgång.

Bland de tillgångar som gick sämst återfinns förvånande nog bara en enda börshandlad fond med fokus på den kinesiska marknaden, iShares China Large-Cap ETF (NYSEArca: FXI) som med ett fall på -6,66 procent ändå klarade sig bra, relativt omständigheterna. I övrigt har fallet för oljan fått inte bara denna tillgång utan även alternativa råvaror som kol och uran att backa kraftigt.

Vinnare

Vanguard REIT ETF (NYSEArca: VNQ) +2,17 procent
Consumer Staples Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLP) +2,1 procent
Utilities Select Sector SPDR Fund (NYSEArca: XLU) +1,75 procent
iShares U.S. Real Estate ETF (NYSEArca: IYR) +1,68 procent
iShares U.S. Utilities ETF (NYSEArca: IDU) +1,58 procent

Förlorare

iPath S&P GSCI Crude Oil TR ETN (NYSEArca: OIL) -7,54 procent
Market Vectors Rare Earth/Strategic Metals ETF (NYSEArca: REMX) -7,51 procent
Market Vectors Coal ETF (NYSEArca: KOL) -7,2 procent
Global X Uranium ETF (NYSEArca: URA) -6,75 procent
iShares China Large-Cap ETF (NYSEArca: FXI) -6,66 procent